Kun suomalainen kiinteistönomistaja myy asuntonsa Phuketissa tai huvilan Pattayassa, Thaimaan maarekisterivirasto (Land Department) pidättää lähdeveron suoraan kauppahinnan maksusta omistusoikeuden kirjauspäivänä. Myyjä saa siis käteen vähemmän kuin kauppasopimuksessa lukee. Kuinka paljon vähemmän, riippuu kolmesta tekijästä: omistusajasta, maarekisteriviraston arvioidusta arvosta sekä siitä, onko myyjä yksityishenkilö vai yritys.
Yksityishenkilöille lähdevero lasketaan progressiivisella asteikolla välillä 5-35 %, johon omistusaika vaikuttaa alentavasti. Yritykset maksavat kiinteän 1 % maarekisteriviraston arvioidusta tai kauppakirjaan merkitystä arvosta, kumpi on korkeampi. Lähdevero ei ole lopullinen vero, vaan se hyvitetään myyjän vuosittaisessa veroilmoituksessa. Lähdeveron lisäksi myyjälle kertyy siirtomaksu sekä joko erityinen liiketoimintavero (SBT) tai leimaverо omistusajan pituudesta riippuen. Kokonaisverorasitus voi nousta 6,3 prosenttiin tai enemmän arvioidusta arvosta.
Lyhyesti
- Lähdevero - yksityishenkilö: progressiivinen 5-35 %, veropohja pienenee omistusajan kasvaessa
- Lähdevero - yritys: kiinteä 1 % maarekisteriviraston arvioidusta arvosta
- Siirtomaksu: 2 % arvioidusta arvosta, yleensä jaetaan tasan ostajan ja myyjän kesken
- Erityinen liiketoimintavero (SBT): 3,3 %, jos kiinteistö myydään alle 5 vuoden omistuksen jälkeen
- Leimavero: 0,5 %, kun SBT ei sovellu eli omistusaika ylittää 5 vuotta
- Kaikki verot maksetaan maarekisterivirastossa omistusoikeuden kirjauspäivänä - lykkäysmahdollisuutta ei ole
Esimerkkejä ja laskelmat
Esimerkki 1: Yksityishenkilö myy asunnon 3 vuoden omistuksen jälkeen
Suomalainen ostaja hankki asunnon Bangkokista hintaan 5 000 000 THB ja myy sen kolmen vuoden kuluttua hintaan 6 000 000 THB. Maarekisteriviraston arvioitu arvo on 5 200 000 THB.
Lähdevero lasketaan jakamalla arvioitu arvo omistusvuosien määrällä (vähintään yksi vuosi): 5 200 000 / 3 = 1 733 333 THB vuosittaisena verotettavana tulona. Tähän sovelletaan Thaimaan tuloverolain progressiivista asteikkoa: ensimmäiset 300 000 THB verotetaan 5 %:n mukaan ja ylimmät osuudet korkeammilla prosenteilla. Saatu vuosikohtainen vero kerrotaan lopuksi kolmella.
Käytännössä lähdevero on tässä tapauksessa noin 150 000-180 000 THB. Kun lisätään SBT eli 3,3 % arvioidusta arvosta (171 600 THB) sekä myyjän puolikas siirtomaksusta (52 000 THB), kokonaisverorasitus nousee noin 370 000-400 000 THB:n tasolle, mikä vastaa noin 6,5-7 % arvioidusta arvosta.
Esimerkki 2: Yritys myyjänä
Thaimaahan rekisteröity yhtiö myy Phuketin huvilan, jonka maarekisteriviraston arvioitu arvo on 15 000 000 THB. Lähdevero on suoraviivainen 1 % eli 150 000 THB. Jos yhtiö on omistanut kiinteistön alle 5 vuotta, SBT tuo lisäksi 495 000 THB. Siirtomaksu (2 %) on 300 000 THB. Yhteensä kuluja kertyy noin 945 000 THB eli 6,3 % arvioidusta arvosta.
Tärkeä yksityiskohta: yritykselle pidätetty 1 % on ennakkovero, joka hyvitetään 20 %:n yhteisöveroa vastaan tilinpäätöksen yhteydessä.
Esimerkki 3: Yksityishenkilö myy yli 6 vuoden omistuksen jälkeen
Yli 5 vuoden omistus korvaa SBT:n 0,5 %:n leimaverolla, mikä tuo merkittäviä säästöjä. Kun arvoitu arvo on 10 000 000 THB, ero SBT:n (330 000 THB) ja leimaveron (50 000 THB) välillä on 280 000 THB. Myös lähdeveron pohja on pienempi, koska jako 6 vuodella tuottaa pienemmän vuosituloluvun ja pitää laskennan matalammissa veroluokissa.
Käytännön johtopäätös: myymällä yli 5 vuoden omistuksen jälkeen myyjä säästää 3-4 prosenttiyksikköä arvioidusta arvosta verrattuna aiempaan irtautumiseen.
Vertailutaulukko
| Parametri | Yksityinen (alle 5 v) | Yksityinen (yli 5 v) | Yritys (alle 5 v) | Yritys (yli 5 v) |
|---|---|---|---|---|
| Lähdevero | 5-35 % progressiivinen | 5-35 % progressiivinen | 1 % kiinteä | 1 % kiinteä |
| SBT | 3,3 % | Ei sovellu | 3,3 % | Ei sovellu |
| Leimavero | Ei sovellu | 0,5 % | Ei sovellu | 0,5 % |
| Siirtomaksu | 2 % (yleensä 50/50) | 2 % (yleensä 50/50) | 2 % (yleensä 50/50) | 2 % (yleensä 50/50) |
| Kokonaisrasitus | 6-9 % | 3-5 % | n. 6,3 % | n. 3,5 % |
| Hyvitettävissä veroilmoituksessa | Kyllä | Kyllä | Kyllä (yhteisövero) | Kyllä (yhteisövero) |
Yleisimmät virheet ja riskit
1. Kauppahinnan aliarvostaminen. Maarekisterivirasto käyttää omaa arviointiarvoaan, ei kauppakirjan hintaa. Jos kirjattu hinta alittaa arvioidun arvon, verot lasketaan silti arvioidun arvon perusteella. Jos kauppahinta ylittää arvioidun arvon, veropohja on kauppahinta. Kauppahinnan tahallinen pienentäminen ei siis tuo verohyötyä, mutta se voi johtaa verotarkastukseen.
2. Omistusvuosien virheellinen laskeminen. Maarekisterivirasto laskee jokaisen aloitetun kalenterivuoden täydeksi vuodeksi. Joulukuussa 2023 ostettu ja tammikuussa 2026 myyty kiinteistö lasketaan 3 vuoden omistukseksi, ei 2 vuodeksi ja kuukaudeksi. Tämä käytäntö on myyjän eduksi ja kannattaa ottaa huomioon myyntiajan suunnittelussa.
3. Verosopimushyötyjen huomiotta jättäminen. Suomella on verosopimus Thaimaan kanssa. Thaimaan maarekisterivirastolle maksettu lähdevero voidaan usein hyvittää Suomen verotuksessa, kunhan myyjällä on alkuperäinen maksettu verotosite ja tarvittaessa sen käännös. Verosopimuksen soveltaminen kannattaa varmistaa veroneuvojalta ennen kaupan viimeistelyä.
4. Lähdeveron sekoittaminen luovutusvoittoveroon. Thaimaassa ei peritä erillistä luovutusvoittoveroa yksityishenkilöiltä. Lähdevero lasketaan kiinteistön arvioidusta arvosta, ei voitosta. Tämä on perustavanlaatuinen ero eurooppalaisiin verojärjestelmiin verrattuna ja yllättää usein ulkomaiset myyjät.
5. SBT:n unohtaminen lyhytaikaisissa sijoituksissa. Sijoittajat, jotka ostavat rakennusvaiheessa olevan kohteen ja myyvät sen 1-2 vuoden sisällä, jättävät usein 3,3 %:n SBT:n huomiotta laskelmissaan. Viiden miljoonan bahtin kohteessa se tarkoittaa 165 000 THB:n kulua, joka syö tuotto-odotukset.
6. Thaimaan verokortin puuttuminen. Ulkomaisen myyjän on haettava thaimaalainen verotunniste (TIN) paikallisesta verotoimistosta ennen kaupan tekemistä. Prosessi kestää 1-2 arkipäivää. Ilman verotunnistetta maarekisterivirasto voi viivästyttää tai estää omistusoikeuden siirron.
Hyvällä verosuunnittelulla voi säästää satoja tuhansia bahteja. Thaimaan Kiinteistöt auttaa suomalaisia ostajia ymmärtämään nämä kustannukset jo ennen kaupantekoa. Aloita verosuunnittelu vähintään kuusi kuukautta ennen aiottua myyntiajankohtaa.