Lyhyt vastaus: mitä jokaisen ostajan pitää tietää ensin
Ulkomaalaiset eivät voi hakea tavallista asuntolainaa thaimaalaisesta pankista. Kehittäjät ovat täyttäneet tämän aukon tarjoamalla suoraa ostajalle suunnattua rahoitusta: maksusuunnitelmia, joiden kesto on yleensä 2-5 vuotta ja korko rakentamisvaiheen aikana useimmiten 0 %. Avainluovutuksen jälkeen mahdollinen korko on tyypillisesti 3-8 % vuodessa.
Phuketin markkinoiden mittakaava kertoo, kuinka merkittävästä ilmiöstä on kyse. Colliersin Thaimaa-tilastojen mukaan vuosina 2021-2025 saarelle lanseerattiin 45 066 asuntoyksikköä yhteisarvoltaan 469,72 miljardia bahtia (noin 13 miljardia dollaria). Pelkästään vuonna 2025 käynnistyi yli 72 uutta projektia ja yli 10 312 yksikköä arvoltaan 81,64 miljardia bahtia. Kansainvälisten ostajien kilpailu on kiihtynyt, ja maksusuunnitelmista on tullut kehittäjien tärkein myyntityökalu.
Sansiri ilmoitti 20 uudesta Phuket-projektista yhteisarvoltaan 24 miljardia bahtia vuosille 2026-2028. AssetWise, joka tunnetaan 'The Title' -brändin rakentajana, kantaa 21,669 miljardin bahtin Phuket-tilauskirjaa - tämä vastaa 57 % koko yhtiön portfoliosta maaliskuun 2026 tilanteen mukaan.
Millaiset maksurakenteet ovat yleisimpiä?
30/70-rakenne rakentamisvaiheen aikana
Yli puolet Phuketin uudiskaupoista toteutuu tällä mallilla. Ostaja maksaa kauppasopimuksen allekirjoituksessa tai ensimmäisten 3-6 kuukauden aikana 30 % kauppahinnasta. Loppusumma, 70 %, erääntyy avainluovutuksessa. Rakentamisvaiheen aikana korkoa ei kerry lainkaan, joten kyse on käytännössä korottomasta lainasta 18-30 kuukauden ajaksi.
Konkreettinen laskelma: 'The Title' -projektin asunto hintaan 8 miljoonaa bahtia. Varausmaksu on 200 000 bahtia, jonka jälkeen ostaja maksaa 180 000 bahtia kuukaudessa 12 kuukauden ajan (yhteensä 2,36 miljoonaa bahtia). Avainluovutuksessa suoritetaan loput 5,64 miljoonaa bahtia.
20/80-rakenne avainluovutuksen jälkeisillä maksuerillä
Osa kehittäjistä, erityisesti huvilarakentajat, sallii maksujen jatkamisen projektin valmistumisen jälkeen. Ennen valmistumista maksetaan 20 % ja loppu 80 % jaetaan 24-36 kuukaudelle avainluovutuksen jälkeen. Tässä vaiheessa korko astuu kuvaan: tyypillisesti 3-8 % vuodessa.
Rakenne on yleisin 15-40 miljoonan bahtin hintaisissa huviloissa, joissa yksittäinen suuri loppuerä ei ole käytännöllinen edes varakkaalle ostajalle.
Thaimaalainen pankkikiinnitys - mahdollinen mutta harvinainen
Pienehkö joukko pankkeja myöntää lainoja ulkomaalaisille:
- UOB Thailand - enintään 70 % LTV tiettyjen maiden kansalaisille, korot alkaen 6,5 %
- Bangkok Bank - ohjelma thaimaalaisella työluvalla toimiville
- ICBC (Thai) - suunnattu pääosin kiinalaisille ostajille
Vaatimuksina ovat todennettu kuukausitulo 80 000-100 000 bahtia, työsopimus tai yrittäjäviisumi sekä luottotiedot. Hyväksymiseen kuluu 45-90 päivää, eikä reitti ole useimmille kansainvälisille ostajille realistinen ilman thaimaalaista työsopimusta.
Laina kotimaasta olemassa olevaa omaisuutta vastaan
Osa suomalaisista ostajista rahoittaa hankinnan Suomessa sijaitsevaa kiinteistöä tai sijoitussalkkua vastaan otetulla lainalla ja siirtää varat Thaimaahan. Tällöin korotaso voi olla suotuisampi kuin Thaimaassa, ja ostaja esiintyy kehittäjälle käteismaksajana, mikä parantaa neuvotteluasemaa.
Vaihtoehtojen vertailu
| Ominaisuus | 30/70-rakenne | 20/80 avainluovutuksen jälkeen | Pankkikiinnitys | Laina kotimaasta |
|---|---|---|---|---|
| Alkumaksu | 30 % | 20 % | 30-50 % | 0 % (vakuus muussa omaisuudessa) |
| Korko | 0 % | 3-8 % / vuosi | 6,5-8 % / vuosi | Riippuu maasta |
| Laina-aika | 18-30 kk | 36-60 kk | enintään 20 vuotta | 15-25 vuotta |
| Saatavuus ulkomaalaisille | Hyvä | Kohtalainen | Heikko | Riippuu tilanteesta |
| Hyväksymisnopeus | 1-3 pv | 1-7 pv | 45-90 pv | 14-60 pv |
| Ostajan riski | Kohtalainen (kehittäjäriski) | Keskiarvoa korkeampi | Matala (pankki tarkistaa projektin) | Valuuttariski |
| Lisäkustannus 10 M bahtin kaupassa | 0 bahtia | 450 000-1 200 000 bahtia | 1 300 000-2 400 000 bahtia (5 v) | Vaihtelee |
Seitsemän riskiä, joihin suomalainen törmää
1. Kauppasopimuksen pienkirjain jää lukematta. Maksusuunnitelman ehdot kirjataan SPA-sopimukseen. Keskeisiä kohtia ovat myöhästymissanktiot (tyypillisesti 1-1,5 % kuukaudessa), peruutusehto (kehittäjä voi pidättää 25-30 % maksetuista summista), luovutuspäivä ja rakennusviivästysten seuraukset. Sopimus tulee käydä läpi englanniksi thaimaalaisen kiinteistöjuristi kanssa.
2. FET-todistuksen vaatimus unohtuu. Ulkomaalainen voi omistaa asunto-osakkeen vapaaseen hallintaan vain, jos jokainen ulkomailta tuleva siirto kulkee thaimaalaisen pankin kautta ja saa FET-lomakkeen (Foreign Exchange Transaction). Ilman tätä dokumenttia maarekisterivirasto ei rekisteröi omistusoikeutta. Valuutanvaihtotiskin kautta tehty käteissuoritus ei kelpaa.
3. Loppuerä yllättää suuruudellaan. 30/70-rakenne tuntuu mukavalta rakentamisvaiheessa, mutta 70 % kauppahinnasta on merkittävä summa. Jos ostajan taloudellinen tilanne muuttuu rakentamisen aikana, jo maksetut erät voivat mennä kokonaan.
4. Maksusuunnitelma sekoitetaan pankkitakaukseen. Kehittäjän maksusuunnitelma ei ole pankkitakaus. Jos kehittäjä ajautuu maksukyvyttömyyteen, ostaja jonottaa tavallisena velkojana. Tästä syystä kehittäjän valinta on ratkaisevan tärkeää. AssetWise kantaa 21,7 miljardin bahtin tilauskirjaa ja Sansiri tavoittelee 39 miljardin bahtin liikevaihtoa vuodelle 2026 - molemmat ovat Thaimaan arvopaperipörssissä (SET) listattuja yhtiöitä, mikä tarjoaa läpinäkyvyyttä.
5. Lisäkulut jäävät laskematta. Kiinteistön hinnan päälle tulee: maarekisterin siirtomaksu (noin 2 % uudisrakennuksissa), rakennuksen korjausrahasto (500-800 bahtia per neliömetri) sekä kuukausittainen ylläpitomaksu (40-120 bahtia per neliömetri). Näitä ei kateta kehittäjän maksusuunnitelmasta.
6. Kiintiörajoitus jää huomiotta. Ulkomaalaisten vapaa omistus on rajoitettu 49 prosenttiin rakennuksen myytävästä pinta-alasta. Suurimmat kehittäjät huolehtivat kiintiöstä ennalta, mutta ostajan kannattaa aina tarkistaa jäljellä oleva ulkomaankvotiintti ennen allekirjoittamista.
7. Käteisalennusta ei osata pyytää. Kehittäjät myöntävät usein 3-7 % alennuksen täyden käteissuorituksen tekeville. Avainluovutuksen jälkeisessä osamaksurakenteessa saattaa piillä vastaava hintalisä. Thaimaan Kiinteistöt voi auttaa neuvottelemaan parhaan mahdollisen hinnan.
Usein kysyttyjä kysymyksiä suomalaiselta ostajalta
Voiko mikä tahansa kehittäjä tarjota maksusuunnitelman? Ei. Maksusuunnitelmia tarjoavat pääosin suuret ja keskisuuret kansainväliseen myyntiin suuntautuneet kehittäjät. Pienemmät toimijat vaativat usein täyden maksun allekirjoitushetkellä tai korkeintaan 50/50-rakenteen.
Mikä on pienin mahdollinen alkumaksu? Yleensä 20-30 % kauppahinnasta. Varausvaiheessa maksettava varausmaksu (100 000-300 000 bahtia) lasketaan tähän summaan mukaan.
Mitä tapahtuu, jos maksuerä myöhästyy? Useimmissa sopimuksissa on 15-30 päivän maksuaika, jonka jälkeen viivästyskorko on 1-1,5 % kuukaudessa. Jos velka ylittää 60-90 päivää, kehittäjällä on oikeus purkaa sopimus ja pidättää 25-30 % kaikista vastaanotetuista maksuista.
Voiko rakentamisvaiheen suunnitelman yhdistää pankkirahoitukseen luovutuksessa? Kyllä, teknisesti on mahdollista käyttää kehittäjän suunnitelmaa rakentamisaikana ja hakea pankkirahoitusta loppuerää varten. Pankkihyväksynnän saaminen ei-asukkaille ei kuitenkaan ole taattua, joten tätä ei pidä pitää ensisijaisena strategiana.
Missä valuutoissa kehittäjät hyväksyvät maksuja? Sopimukset tehdään aina Thaimaan bahteissa. Osa kehittäjistä hyväksyy USD- tai EUR-tilisiirtoja ulkomaisille tileille, mutta valuuttakurssiriskin kantaa kokonaan ostaja.
Lähde: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers