Lyhyt vastaus heti kärkeen
Thaimaan kotitalouksien velkaantumisaste suhteessa bruttokansantuotteeseen on pudonnut alle 86 %:iin, kun se vielä vuonna 2021 oli huipussaan 90,8 %. Tämä ei kuitenkaan johdu siitä, että thaimaalaiset ansaitsisivat enemmän, vaan siitä, että pankit ovat kiristäneet luotonantoaan rajusti. Suomalaiselle tai muulle ulkomaiselle käteisostajalle tämä tarkoittaa käytännössä yhtä asiaa: paikallinen kysyntä heikkenee, ja neuvotteluasema asunnon hinnasta paranee.
Miksi laskeva velka ei ole hyvä uutinen asuntomarkkinalle?
Moni suomalainen sijoittaja saattaa ajatella, että velkaantumisen lasku on merkki terveemmästä taloudesta, mutta Thaimaassa tilanne on päinvastainen. Kun velka vähenee siksi, että pankit eivät enää myönnä lainoja yhtä helposti, kyse ei ole varallisuuden kasvusta vaan ostovoiman kutistumisesta. Thaimaan keskuspankin (Bank of Thailand) mukaan kotitalousvelka suhteessa BKT:hen on laskenut kolmena peräkkäisenä vuosineljänneksenä, ja samaan aikaan uusien asuntolainojen määrä on supistunut selvästi, kun pankit ovat tiukentaneet luottopisteytysmalleja ja nostaneet käsirahavaatimuksia.
Käytännössä tämä näkyy asuntokaupassa niin, että yhä useampi paikallinen ostaja ei yksinkertaisesti saa rahoitusta, ja iso osa uudiskohteiden kysynnästä on hiljalleen kadonnut markkinalta. The Business Timesin mukaan Thaimaan asuntomarkkina on nyt menossa kohti neljättä peräkkäistä laskuvuotta, kun velkapaineet ja tiukentunut luotonanto jäähdyttävät kotimaista kysyntää.
Ulkomaisille sijoittajille, jotka ostavat käteisellä tai järjestävät rahoituksen kotimaastaan, tämä tilanne avaa aidon mahdollisuuden. Sen hyödyntäminen edellyttää kuitenkin, että ymmärtää mistä lukujen takana oikeasti on kyse.
Keskeiset faktat suomalaiselle ostajalle
- Thaimaan keskuspankki on raportoinut laskevaa kotitalousvelkaa suhteessa BKT:hen kolmena peräkkäisenä vuosineljänneksenä (Bank of Thailand, Monetary Policy Report)
- Asuntolainahakemusten hylkäysasteen arvioidaan nousseen 15-20 % verrattuna vuoteen 2024
- Lainan ja vakuusarvon suhteen (Loan-to-Value, LTV) rajat toiselle ja kolmannelle asunnolle pysyvät tiukkoina, enintään 70-80 % arvioidusta arvosta
- Myymättömien asuntojen varasto Bangkokissa on ylittänyt 65 000 yksikköä (Agency for Real Estate Affairs, AREA)
- Uudiskohteiden keskihinnat Bangkokissa vaihtelevat 120 000-180 000 THB per neliömetri alueesta riippuen, ja premium-kohteissa hinta ylittää yhä useammin 100 000 THB per neliö kansainvälisille ostajille
- Ulkomaalaiset voivat omistaa asunto-osakkeita 49 %:n ulkomaisen omistuskiintiön puitteissa rakennusta kohden, ja tämä kiintiö täyttyy suosituissa projekteissa nopeammin kysynnän siirtyessä ulkomaisiin ostajiin
- Rakennuttajien maksuerät ovat pidentyneet, ja osa tarjoaa jopa 36 kuukauden korottomia maksuaikoja vauhdittaakseen myyntiä
- Phuketista on tullut Thaimaan kansainvälisesti riippuvaisin asuntomarkkina, jossa ulkomaiset ostajat vaimentavat maan yleistä hidastumista toisen kodin, vuokrasijoitusten ja muuton kysynnällä
Mitä Thaimaan keskuspankki tekee koroille?
Thaimaan keskuspankki on ohjannut ohjauskorkonsa 2,25 %:iin loppuvuonna 2025, mutta suhtautuu jatkokevennyksiin varovaisesti. Päätökset riippuvat inflaatiosta ja bahtin kurssikehityksestä. Vaikka korko laskisi edelleen, pankkeja ei mikään velvoita löyhentämään lainanantokriteerejään, joten suora vaikutus asuntolainojen saatavuuteen voi jäädä rajalliseksi. Thaimaalaisten keskimääräiset asuntolainakorot liikkuvat tällä hetkellä 5,5-7,5 % vuositasolla, mikä on merkittävästi korkeampi kuin moni suomalainen on tottunut kotimaan pankissa näkemään.
Voiko ulkomaalainen saada asuntolainan thaimaalaisesta pankista?
Teoriassa kyllä, käytännössä lähes ei koskaan. Vain harva pankki, kuten UOB tai ICBC Thailand, ylipäätään käsittelee ulkomailla asuvien hakemuksia, ja ehdot ovat vaativia: käsiraha 30-50 %, korko 6-8 % vuodessa, ja tuloista pitää esittää todistus joko Thaimaasta tai hakijan kotimaasta. Tästä syystä valtaosa suomalaisista ostajista rahoittaa Thaimaan-kaupan käteisellä tai kotimaisella lainalla, mikä on tässä markkinatilanteessa itse asiassa selkeä etu.
Miten tämä vaikuttaa asuntojen hintoihin ulkomaisen ostajan näkökulmasta?
Suoranaista hintaromahdusta ei ole näköpiirissä. Rakennuttajat suosivat sen sijaan piilotettuja alennuksia: ilmaisia huonekalupaketteja, taattuja vuokratuottosiirtoja ja pidennettyjä maksuaikatauluja. Todellinen alennus listahinnasta voi nousta 5-12 %:iin riippuen projektista ja rakennusvaiheesta. Tämä on juuri se tilanne, jossa paikallista markkinaa tunteva kumppani, kuten Thaimaan Kiinteistöt, kannattaa ottaa mukaan neuvotteluihin: piilotettuja etuja ei aina mainita hintalistassa.
Miten Bangkok ja Phuket eroavat toisistaan tässä tilanteessa?
Uloimmat kaupunginosat uusien BTS- ja MRT-metrolinjojen varrella, joihin rakennuttajat ovat ryntäneet rakentamaan projekteja thaimaalaiselle keskiluokalle, ovat eniten paineessa. Näitä ovat erityisesti Bang Na, Bang Sue ja Rangsit. Keskustan alueet kuten Sukhumvit, Silom ja Sathon ovat sen sijaan huomattavasti kestävämpiä jatkuvan ulkomaisen kysynnän ansiosta.
Phuket puolestaan on paljon enemmän ulkomaisiin ostajiin nojaava markkina. Ei-residenttien kauppojen osuus saarella on 40-60 % premium-segmentin kaupoista. Tämä tarkoittaa, että thaimaalaisten kiristynyt luotonsaanti ei vaikuta Phuketiin yhtä suoraan kuin Bangkokiin. Suurin hintaan vaikuttava tekijä Phuketilla on bahtin kurssi suhteessa dollariin ja euroon, sekä matkailuvirrat.
Mitä pitää tarkistaa rakennuttajasta juuri nyt?
Kun myynti hidastuu, heikommat rakennuttajat saattavat viivästyttää rakentamista tai tinkiä laadusta. Pyydä aina tilintarkastettu tilinpäätös ja tarkista, kuinka suuri osuus asunnoista on jo myyty. Jos rakentamisen alkaessa alle 50 % yksiköistä on myyty, kannattaa suhtautua tähän kohonneen riskin merkkinä.
Kannattaako vuokrasijoittaminen Thaimaahan yhä?
Nettovuokratuotot Bangkokin asunnoissa liikkuvat 4-6 % vuodessa, kun taas Phuketin hallinnoidut huoneistokohteet tarjoavat 5-8 %. Kun rakennuttajat ovat entistä halukkaampia neuvottelemaan ja kilpailu thaimaalaisista ostajista on vähentynyt, nyt on järkevä hetki suunnitella kohteisiin tutustumismatka ja käydä katsomassa kohteet paikan päällä ennen päätöstä.
Millainen näkymä on vuoden 2026 loppupuoliskolle?
Markkina-arviot viittaavat siihen, että uusien projektien lanseerauksia Bangkokissa vähennetään 10-15 % vuoden loppuun mennessä. Tämä rajoittaa uutta tarjontaa ja tukee hintoja keskipitkällä aikavälillä. Sijoittajille, joilla on 3-5 vuoden aikahorisontti, nykytilanne tarjoaa kohtuullisen riskin sisäänostohetken.
Lähde: The Business Times
Harkitsetko sijoittamista Thaimaan asuntomarkkinoille? Thaimaan Kiinteistöt auttaa sinua löytämään sopivan kohteen ja käymään läpi juuri nyt avautuvat neuvotteluvarat.