Kuvittele, että pääset Bangkokin lentokentältä Pattayan rannalle junalla samassa ajassa kuin Helsingistä Tampereelle. Juuri tätä Thaimaan hallitus tavoittelee niin kutsutulla Red Line Missing Link -hankkeella, joka viimeistelisi puuttuvan rautatieosuuden Don Muangin, Suvarnabhumin ja U-Tapaon lentokenttien välille. Hanke on parhaillaan Eastern Economic Corridor (EEC) -komitean tarkastelussa, ja se voi muuttaa investointinäkymiä laajalla alueella Bangkokin pohjoisista lähiöistä aina Pattayan rannikkoseudulle asti.
Suomalaiselle sijoittajalle, joka on tottunut arvioimaan asuntoja raideliikenteen läheisyyden perusteella (ajatelkaa vaikka Kehäradan vaikutusta Vantaalla), viesti on selkeä: monilla junareitin varrella olevilla alueilla hintakehitys ei ole vielä ehtinyt reagoida tulevaan infraan. Mutta ikkuna kapenee koko ajan.
Mistä hankkeessa on kyse?
Red Line Missing Link on rautatiehanke, joka yhdistäisi BTS Red Linen puuttuvan osuuden ja loisi katkeamattoman pikayhteyden Don Muangin lentokentältä (Bangkokin pohjoispuolella) Suvarnabhumin kautta (pääkaupungin itäpuolella) aina U-Tapaon lentokentälle Rayongin maakuntaan. Tällä hetkellä matkustajat joutuvat vaihtamaan junajärjestelmää tai turvautumaan maantiekuljetukseen. Yhtenäinen raideyhteys lyhentäisi matka-ajan kahden ääripään välillä noin 90 minuuttiin, kun se nyt kestää autolla kolmesta neljään tuntia.
Nopea vastaus: kannattaako EEC-alueelle sijoittaa nyt?
- Red Line Missing Link on hanke, jolla viimeistellään puuttuva rautatieosuus Don Muangin, Suvarnabhumin ja U-Tapaon lentokenttien välille
- Hanke on sopimustarkastelussa osana Eastern Economic Corridor (EEC) -ohjelmaa, ja tarjouskilpailu voidaan avata mahdollisesti jo vuonna 2028, jos neuvottelut nykyisen kumppanin Asia Era Onen kanssa kaatuvat
- Bangkokin pikaraideliikenteen asemien 1-2 kilometrin säteellä sijaitsevat asunnot ovat historiallisesti kallistuneet 15-30 % kolmen viiden vuoden kuluessa avaamisesta
- Keskeisiä kasvualueita ovat Bang Sue, Lat Krabang, Si Racha, Pattaya ja Rayong
- Koko kolmen lentokentän rata on pituudeltaan noin 220 kilometriä
- Osa paikallisista markkina-analyytikoista huomauttaa, että EEC-alueen tonttihinnat Chonburin, Si Rachan, Pattayan ja Sattahipin ympäristössä ovat pysyneet lähellä seitsemän vuoden takaista tasoa, mikä viittaa siihen, ettei rautatien tuomaa hintapreemiota ole vielä hinnoiteltu kaikkialla
Faktat, jotka sijoittajan kannattaa tuntea
- U-Tapaon lentokenttä on jo nimetty Bangkokin kolmanneksi kansainväliseksi lentokentäksi, ja sitä laajennetaan jopa 60 miljoonan matkustajan vuosikapasiteettiin
- EEC-alue kattaa Chachoengsaon, Chonburin ja Rayongin maakunnat, joiden yhteenlaskettu bruttokansantuote ylittää 1,5 biljoonaa bahtia (Thaimaan kansallinen talous- ja yhteiskuntasuunnittelutoimisto)
- BTS Red Linen osuus Bang Suen ja Rangsitin välillä on ollut käytössä vuodesta 2021 lähtien ja palvelee Bangkokin pohjoista käytävää
- Kerrostaloasuntojen keskihinta Si Rachassa (Chonburi) on 50 000-80 000 bahtia neliöltä, eli kaksi kolme kertaa halvempi kuin Bangkokin keskustassa
- Uudistetun PPP-mallin mukaan urakoitsija Asia Era Onen tulisi asettaa pankkitakauksia noin 160 miljardin bahtin edestä, mikäli sopimusehtoja muutetaan, kertoo EEC-politiikan tarkasteluun liittyvä uutisointi
- Pattaya vastaanotti pandemiaa edeltävinä vuosina yli 10 miljoonaa turistia vuodessa (Thaimaan matkailuviranomainen), ja suora raideyhteys kahdelle lentokentälle parantaisi saavutettavuutta huomattavasti
- Suunnitellut junat on mitoitettu jopa 250 km/h nopeuksiin tietyillä osuuksilla
Miten infrahankkeet yleensä vaikuttavat asuntohintoihin Aasiassa?
Suurten infrahankkeiden hinnoittelulogiikkaa kannattaa ymmärtää ennen sijoituspäätöstä. Singaporen malli osoittaa, että kävelymatkan päässä metroasemasta sijaitseva koti nostaa tyypillisesti asunnon arvoa 10-25 %. Bangkokissa vastaava ilmiö on jo todennettu BTS Sukhumvit- ja Silom-linjoilla, joilla asemien lähellä sijaitsevat kerrostaloasunnot käyvät kaupaksi 20-35 % kalliimmalla kuin vastaavat yksiköt viiden seitsemän minuutin ajomatkan päässä.
Kolmen lentokentän radalla vaikutus voi olla vielä voimakkaampi. Kyse ei ole tavallisesta kaupunkiliikenteestä, vaan käytävästä, joka tekisi kaukaisista rannikkoalueista käytännössä Bangkokin lähiöitä pendelöijille. Si Rachassa tai Pattayassa asuva voisi päästä pääkaupungin liikekeskustaan 45-60 minuutissa. Tämä muuttaa vuokramarkkinan logiikkaa perustavanlaatuisesti: EEC-alueen teollisuustyöpaikoissa työskentelevät voisivat asua rannikolla, kun taas Bangkokin toimistotyöntekijät voisivat viettää viikonloppuja rannalla ilman tuntikausien ruuhkaa.
Lat Krabang, joka sijaitsee Bangkokin ja Suvarnabhumin välissä, ansaitsee erityishuomion. Alue on tällä hetkellä teollisuusaluetta, jonka tonttihinnat ovat suhteellisen matalat, mutta joka voisi muuttua täysimittaiseksi asuinalueeksi pikaradan valmistuttua. Rakennuttajat ostavat maata alueelta jo nyt, vaikka jälleenmyyntimarkkina ei ole vielä täysin reagoinut.
Mitkä ovat suurimmat riskit?
Riskejä ei kannata vähätellä. Thaimaan suuret infrahankkeet viivästyvät toistuvasti aikataulustaan. Pikaradasta on keskusteltu jo vuodesta 2018 lähtien, ja EEC:n sopimustarkasteluprosessi voi lisätä siihen vielä 12-18 kuukautta. Osa thaimaalaisista markkina-analyytikoista toteaa, että tonttihinnat Chonburin, Si Rachan, Pattayan ja Sattahipin ympäristössä eivät ole juuri kiihtyneet spekulatiivisesti raidehankkeen vuoksi, vaan ovat kehittyneet lähinnä laajempien pitkän aikavälin markkinatrendien mukana. Alle viiden vuoden sijoitushorisontilla toimivan kannattaa varautua mahdolliseen viivästymiseen.
Siitä huolimatta hallituksen jatkuva sitoutuminen hankkeeseen osana EEC-strategiaa viittaa vahvaan todennäköisyyteen, että hanke lopulta valmistuu. Niille, jotka suunnittelevat Chonburin ja Rayongin kohteiden katselmusta paikan päällä, tämä on kohtuullinen ajankohta: monilla alueilla hinnat eivät ole vielä imeneet itseensä täyttä 'rautatiepreemiota', ja laadukkaiden uudiskohteiden tarjonta EEC-alueella kasvaa jatkuvasti.
Meillä Thaimaan Kiinteistöillä seuraamme EEC-alueen hankkeita tiiviisti ja autamme arvioimaan, mitkä kohteet kestävät sijoituksena myös ilman rautatiepreemiota.
Lähde: Nation Thailand
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on Red Line Missing Link ja miksi se on tärkeä?
Se on puuttuva rautatieosuus, joka yhdistää BTS Red Linen pohjoisosan U-Tapaon lentokentälle johtavaan pikarataan. Ilman tätä osuutta Bangkokin kolmella lentokentällä ei ole suoraa raideyhteyttä keskenään.
Milloin kolmen lentokentän pikarata valmistuu?
Tarkkaa aikataulua ei ole vielä vahvistettu. Hanke on parhaillaan EEC-komitean uudessa tarkastelussa, ja tarjouskilpailu voidaan yhden skenaarion mukaan avata vuoteen 2028 mennessä. Markkina-arviot viittaavat siihen, että täysi käyttöönotto on epätodennäköistä ennen vuosia 2029-2031.
Miten pikarata vaikuttaisi Pattayan asuntohintoihin?
Suora pikaraideyhteys kahdelle Bangkokin lentokentälle tekisi Pattayasta huomattavasti helpommin saavutettavan turisteille ja ulkomaalaisasukkaille. Vastaavat infrahankkeet Aasiassa ovat historiallisesti nostaneet asemien vaikutusalueen hintoja 15-30 % kolmen viiden vuoden kuluessa avaamisesta, vaikka osa paikallisista analyytikoista huomauttaa EEC-alueen tonttihintojen pysyneen toistaiseksi lähellä seitsemän vuoden takaista tasoa.
Mitkä alueet radan varrella tarjoavat parhaan sijoituspotentiaalin?
Si Racha, Lat Krabang ja Pattayan laitamat. Näillä alueilla yhdistyvät suhteellisen matalat nykyhinnat ja vahva nousupotentiaali radan valmistuttua.
Voiko ulkomaalainen ostaa asunnon EEC-alueelta?
Kyllä. Ulkomaalaiset voivat omistaa kerrostaloasunnon suoraan (freehold), mikäli kohteen ulkomaisen omistuksen kiintiö ei ylitä 49 %. Tontit ja huvilat järjestetään tyypillisesti pitkäaikaisen vuokraoikeuden kautta (30+30+30 vuotta).
Kannattaako odottaa hankkeen lopullista hyväksyntää vai ostaa nyt?
Infrahankkeiden tuoma hintapreemio näkyy yleensä hinnoissa jo hyvissä ajoin ennen fyysistä valmistumista, ja jyrkin nousu tapahtuu tyypillisesti sopimuksen allekirjoituksen ja rakennustöiden alkamisen yhteydessä. Ostamalla ennen lopullisen sopimuksen hyväksymistä sijoittaja voi lukita nykyisen hintatason.
Millaista vuokratuottoa EEC-alueella voi odottaa?
Si Rachassa ja Pattayan laitamilla kerrostaloasuntojen vuokratuotto liikkuu 5-7 % vuodessa, mikä on korkeampi kuin Bangkokin keskustan 3-4 %. EEC-alueen teollisuustyöntekijöiden kysyntä tukee vakaata käyttöastetta.
Mitkä ovat riskit, jos sijoituspäätös perustuu infrahankkeeseen?
Suurin riski on rakentamisen viivästyminen. Myös reitin tai asemien sijainnin muutokset ovat mahdollisia. Kannattaa valita kohteita, joilla on itsenäistä sijoitusarvoa riippumatta siitä, valmistuuko rautatie aikataulussa.
Oletko valmis sijoittamaan Thaimaan kiinteistömarkkinoille? Asiantuntijamme auttavat löytämään juuri sinulle sopivan kohteen.