Jos omistat huvilan Phuketilla thaimaalaisen osakeyhtiön kautta, tämä uutinen koskee juuri sinua: Thaimaan kaupparekisteriviranomainen (DBD) on ottanut 36 277 ulkomaalaistaustaista yhtiötä virallisen tarkastuksen kohteeksi, koska niiden epäillään käyttävän bulvaaniomistajia kiertääkseen maanomistuskieltoa. Kyse on maan suurimmasta bulvaanijärjestelyihin kohdistuvasta iskusta vuosiin, ja se koskettaa suoraan tuhansia länsimaisia, myös suomalaisia, sijoittajia.
Mistä tässä oikeastaan on kyse?
Moni suomalainen on ostanut huvilan tai tontin Phuketilta perustamalla thaimaalaisen osakeyhtiön, koska laki kieltää ulkomaalaisia omistamasta maata suoraan. Yhtiön on kuitenkin oltava thaimaalaisenemmistöinen, jotta se voi rekisteröityä maanomistajaksi. Ongelma syntyy silloin, kun thaimaalaiset osakkaat ovat vain paperilla mukana ja todellinen päätösvalta, rahoitus ja tuotto ovat ulkomaalaisen käsissä. Juuri tällaisia järjestelyjä DBD nyt jäljittää.
Tarkastuksen ydin kohdistuu 31 516 yhtiöön, joissa ulkomaisen pääoman osuus pysyy virallisesti alle 49 prosentin rajan, eli tarkalleen sen kynnysarvon, joka mahdollistaa yhtiön rekisteröinnin thaimaalaiseksi ja maanomistuksen. Thairathin uutisoinnin mukaan tarkastus kattaa 16 maakuntaa, muun muassa Bangkokin pääkaupunkiseudun viisine ympäryskuntineen sekä kymmenen suurta matkailumaakuntaa, kuten Chonburin, Surat Thanin ja Phuketin. Kyse ei siis ole yhden lomakohteen paikallisesta operaatiosta, vaan valtakunnallisesta linjanmuutoksesta.
Pikavastaus: mitä sinun tarvitsee tietää nyt
- 36 277 yhtiötä, joissa on ulkomaalaisosakkuutta, on DBD:n tarkastuksessa maalain noudattamisen osalta
- Pääpaino on 31 516 yhtiössä, joissa ulkomainen omistusosuus on alle 49 prosenttia, rakenne jota käytetään usein bulvaanijärjestelyissä
- Maakoodilaki kieltää ulkomaalaisten suoran maanomistuksen; thaimaalaisenemmistöinen yhtiö on ainoa laillinen kiertotie, ja juuri sen väärinkäyttöä nyt jäljitetään
- Bulvaanijärjestelyistä voi seurata jopa 1 miljoonan bahtin sakko ja/tai 3 vuoden vankeusrangaistus ulkomaalaisliiketoimintalain nojalla, mutta pahin riski on maan pakkomyynti 180 päivän kuluessa
- Tarkastus kattaa 16 maakuntaa, mukaan lukien Bangkokin metropolialue sekä matkailukeskukset kuten Phuket, Surat Thani (Koh Samui) ja Chonburi
- Jos omistat maata thaimaalaisen yhtiön kautta, teetä yhtiörakenteesi kiireellinen lakikatselmus
Mikä laki tässä oikeastaan on rikki tai ei?
Ulkomaalaisliiketoimintalaki vuodelta 1999 (Foreign Business Act) määrittelee ulkomaalaisyhtiöksi jokaisen firman, jossa ulkomaista pääomaa on yli 49 prosenttia. Tuon rajan alle jäävät yhtiöt lasketaan thaimaalaisiksi ja saavat siten omistaa maata. DBD ei kuitenkaan tyydy tarkastelemaan pelkkää osakasrekisteriä, vaan se selvittää myös todellisen vallankäytön: kuka tekee päätökset, kuka rahoitti kaupan ja kenelle tuotto lopulta valuu.
Maakoodilaki B.E. 2497 (vuodelta 1954) kieltää ulkomaalaisia omistamasta maata suoraan. Ainoa kapea poikkeus koskee Board of Investmentin hyväksymiä hankkeita, joissa vaaditaan vähintään 40 miljoonan bahtin investointi. Markkina-arvioiden mukaan jopa 60-70 prosenttia Phuketin ulkomaalaisomisteisista huviloista on rekisteröity thaimaalaisten yhtiöiden kautta, joissa on bulvaaniosakkaita, eli kyse on erittäin laajalle levinneestä käytännöstä, ei marginaali-ilmiöstä.
Mitä on jo tapahtunut Phuketilla?
Asia ei ole vain teoreettinen uhka, vaan viranomaiset ovat jo toimineet. Elokuussa 2026 toteutetussa neljännen vaiheen iskussa Phuketin bulvaaniverkostoa vastaan 16 henkilöä joutui syytteeseen: kymmenen thaimaalaista ja kuusi ulkomaalaista, joukossa kanadalaisia, venäläisiä ja yksi kazakstanilainen, kaikki sidoksissa nimellisomistuksella pyöritettyihin yrityksiin.
Laajemmassa Phuketin maaomistusselvityksessä tutkittiin 361 yhtiötä, joista 149 oikeushenkilöä tunnistettiin maanomistajiksi epäilyttävällä ulkomaisella osakerakenteella. Näistä seurasi 114 kannetta ja 39 sakkoa. Luvut kertovat, että kyse ei ole satunnaisista yksittäistapauksista vaan systemaattisesta ongelmasta koko saarella.
Hyvä uutinen on se, että kondominiumit jäävät tämän tarkastuksen ulkopuolelle: ulkomaalainen voi edelleen omistaa asunto-osakkeen (freehold) suoraan omissa nimissään, kunhan rakennuksen ulkomaalaiskiintiö pysyy alle 49 prosentissa.
Miksi valvontaa tiukennetaan juuri nyt?
Bulvaanirakenteisiin kohdistuva paine on kasvanut vuodesta 2022 lähtien, jolloin parlamentin valiokunnat alkoivat käsitellä laajamittaista ulkomaista maanhankintaa lomakohteissa. Poliittinen paine, nousevat maan hinnat ja kansalaisten huoli ulkomaisen pääoman keskittymisestä halutuimmille alueille ovat kiihdyttäneet prosessia. Tästä syystä 2026 näyttää olevan käännekohta, jolloin puheista siirryttiin laajaan käytännön valvontaan.
Miten voit omistaa huvilan Thaimaassa laillisesti?
Vaihtoehtoja on useita, eikä yksikään niistä vaadi bulvaaniosakkaita:
- Pitkäaikainen maanvuokraus (leasehold) enintään 30 vuodeksi, jatko-optioin
- Rakennuksen omistaminen erillään maasta, jolloin itse tontti on vuokralla
- Aito yhteisyritys thaimaalaisen kumppanin kanssa, joka todella osallistuu liiketoimintaan ja rahoitukseen, ei vain nimikirjoituksella
- Kondominiumin ostaminen freehold-omistuksena, mikä on suoraviivaisin ja turvallisin reitti
Leasehold-kiinteistöt ovat tyypillisesti 15-30 prosenttia edullisempia kuin vastaavat freehold-kohteet, koska ostaja vuokraa maan sen sijaan että omistaisi sen. Vuokra-aika on tyypillisesti 30 vuotta kahdella jatko-optiolla, mutta jatkoa ei laki takaa automaattisesti, joten sopimuksen ehdot kannattaa käydä lakimiehen kanssa tarkasti läpi.
Mitä tehdä, jos omistat jo maata thaimaalaisen yhtiön kautta?
Ensimmäinen askel on riippumaton lakikatselmus omasta yhtiörakenteesta. Jos järjestely osoittautuu haavoittuvaksi, lakimies voi ehdottaa uudelleenjärjestelyä, esimerkiksi siirtymistä leasehold-malliin, aidon thaimaalaisen kumppanin mukaan ottamista tai maan myyntiä siten, että rakennuksen käyttöoikeudet säilyvät. Odottelu ei kannata: jos DBD toteaa osakkaat bulvaaneiksi, Maadepartementti voi määrätä kiinteistön myytäväksi 180 päivän kuluessa, ja jos myyntiä ei tapahdu, viranomaiset voivat huutokaupata maan itse.
Myös rikosoikeudellinen riski on todellinen: ulkomaalaisliiketoimintalaki mahdollistaa jopa 3 vuoden vankeusrangaistuksen kielletyn liiketoiminnan harjoittamisesta, ja bulvaaniosakkaiden käyttö lain kiertämiseksi täyttää tämän rikkomuksen tunnusmerkit.
Miltä markkina näyttää Phuketilla ja Koh Samuilla jatkossa?
Lyhyellä aikavälillä tarjonta saattaa kasvaa, kun osa omistajista päättää myydä ennakoivasti ennen mahdollista määräystä. Keskipitkällä aikavälillä markkinan painopiste todennäköisesti siirtyy leasehold-rakenteisiin ja kondominiumeihin, mikä voi puolestaan nostaa kysyntää ja hintoja juuri näissä segmenteissä.
Koko tarkastuksen laajuus, 36 277 yhtiötä 16 maakunnassa, kertoo, että kyse on systeemisestä ja pitkäaikaisesta linjanmuutoksesta, ei kertaluonteisesta kampanjasta. Suomalaiselle sijoittajalle viesti on selvä: aikakausi, jolloin bulvaanirakenteita saattoi käyttää huoletta thaimaalaisen maan ostamiseen, on päättymässä. Ne, jotka järjestävät asiansa ajoissa uudelleen, suojaavat sekä omaisuutensa että yöunensa, kun taas ne, jotka jättävät varoituksen huomiotta, ottavat riskin pakkomyynnistä ja rikossyytteestä.
Thaimaan Kiinteistöt auttaa mielellään arvioimaan oman tilanteesi ja löytämään turvallisen omistusmallin, oli kyse sitten olemassa olevan yhtiörakenteen tarkastuksesta tai uuden kohteen hankinnasta.
Lähde: Thairath