Kuvittele, että olet maksanut varausmaksun ja osan kauppahinnasta phuketilaiseen off-plan-asuntoon, ja luovutuspäivä lipsuu kuukausi kuukaudelta. Myyntitoimisto vetoaa polttoainepulaan tai rakennusmateriaalien hintapiikkiin. Onko tämä laillinen syy, vai ainoastaan kätevä selitys myöhästymiselle? Tämä kysymys nousee yhä useammin esiin suomalaisten Thaimaa-sijoittajien keskusteluissa vuonna 2026.
Lyhyt vastaus: Force majeur -vetoaminen ei Thaimaan lain mukaan vapauta rakennuttajaa velvoitteistaan automaattisesti. Thaimaan siviili- ja kauppalain (Civil and Commercial Code) pykälät 8 ja 219 edellyttävät, että olosuhteet olivat aidosti ennalta-arvaamattomia, väistämättömiä ja osapuolen vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella. Pelkkä rakennusmateriaalien hinnannousu ei tyypillisesti täytä näitä kriteerejä.
Tämä ei ole teoreettinen riski. Toimialan datan mukaan Phuketin off-plan-markkinalla käytiin vuosina 2021-2025 kauppaa noin 470 miljardin THB:n arvosta, ja ulkomaalaiset ostajat vastasivat noin 60 prosentista kaupoista. Silti ostajansuoja ja viranomaisvalvonta ovat markkinaan nähden suhteellisen heikkoja. Ennen kauppakirjan allekirjoittamista maksetut varausmaksut eivät useinkaan sisällä taattua palautusoikeutta, jos projekti pysähtyy.
Mitä force majeure tarkoittaa Thaimaan laissa?
Thaimaan siviili- ja kauppalain pykälän 8 mukaan force majeure on tapahtuma, joka syntyy ilman kummankaan osapuolen syytä eikä sitä olisi voitu ennakoida tai estää, kuten luonnonkatastrofi, sota, pandemia tai valtion asettama kielto. Rakennusmateriaalien hintavaihtelut eivät yleensä täytä tätä määritelmää. Rakennuttajan on lisäksi osoitettava dokumentoitu syy-seuraussuhde väitetyn force majeur -tapahtuman ja siitä aiheutuneen viivästyksen välillä. Ostajalla puolestaan on oikeus vaatia kirjallinen ilmoitus, jossa täsmennetään syy ja uusi aikataulu.
Tyypilliset force majeure -viivästykset vuosina 2025-2026 ovat kestäneet 3-12 kuukautta. On myös hyvä muistaa: jos sopimuksessa ei ole erillistä force majeure -lauseketta, rakennuttaja ei voi vedota siihen ilman erillistä oikeudenkäyntiä. Sopimus on aina ratkaiseva asiakirja.
Neljä tyypillistä tilannetta ja miten toimia
Tilanne 1: Aito, todennettavissa oleva force majeure
Esimerkiksi vahvistettu valtakunnallinen polttoainepula tai valtion asettama rajoitus on todellinen peruste. Tällöin on järkevää hyväksyä viivästys, mutta vaatia kirjallinen ilmoitus uudesta aikataulusta ja pyytää kompensaatiota, kuten alennusta palvelumaksuista tai viimeistelytason parannuksia. Riski on pieni, jos rakennuttajalla on vakaa pääomapohja ja vakiintunut historia.
Tilanne 2: Force majeure verukkeena
Jotkut rakennuttajat vetoavat polttoainekriisiin, vaikka todellinen syy on rahoitusvaje tai huono projektisuunnittelu. Tällöin kannattaa teettää sopimuksesta riippumaton lakitarkastus ja verrata väitettyä syytä todelliseen markkinatilanteeseen. Thaimaan tuomioistuimet tarkastelevat force majeure -väitteitä yleensä tarkasti.
Tilanne 3: Viivästys venyy, rakennuttaja vaikenee
Tämä on hälyttävin skenaario. Jos ilmoituksia ei tule, uutta aikataulua ei anneta ja myyntitoimisto ei vastaa yhteydenottoihin, kyseessä ovat vakavat varoitusmerkit. Toimi välittömästi: lähetä virallinen kirje (notaarin vahvistamalla thainkielisellä käännöksellä) ja tee valitus Thaimaan kuluttajansuojaviranomaiselle (Office of the Consumer Protection Board, OCPB). Paikallisen lakimiehen käyttö samanaikaisesti on erittäin suositeltavaa.
Tilanne 4: Ostaja haluaa purkaa sopimuksen
Jos viivästys ylittää selvästi kohtuullisen ajan (yleensä yli 12 kuukautta), ostaja voi vaatia sopimuksen purkua ja rahojen palautusta. Palautusehdot ovat kuitenkin sopimuskohtaisia, ja rakennuttajat pidättävät usein 10-30 % jo maksetuista varoista. Siviilioikeudenkäynti Thaimaassa kestää tyypillisesti 1-2 vuotta.
Vertailutaulukko: miten erottaa aito syy verukkeesta
| Muuttuja | Aito force majeure | Kyseenalainen force majeure | Petollinen järjestely |
|---|---|---|---|
| Ilmoitus | Virallinen kirje päivämäärin ja perusteluin | Suullinen tai epämääräinen sähköposti, ei yksityiskohtia | Ei viestintää lainkaan |
| Näyttö | Viranomaislähteet, media, toimialaraportit | Yleisluontoiset väitteet, ei tarkkuutta | Ei asiakirjoja |
| Uusi aikataulu | Selkeä, vaiheistettu suunnitelma | Epämääräisiä lupauksia | Määräajat siirtyvät jatkuvasti |
| Ostajan toimet | Hyväksy, dokumentoi, seuraa edistymistä | Riippumaton sopimustarkastus | Lakimies ja OCPB-valitus välittömästi |
| Palautuksen todennäköisyys | Korkea (projektin valmistuttua) | Kohtalainen (neuvottelemalla) | Matala (vain oikeusteitse) |
Yleisimmät riskit ja miten välttää ne
Riski 1: Sopimuksessa ei ole aikarajaa force majeure -viivästyksille. Varmista ennen allekirjoitusta, että sopimuksessa määritellään force majeuren maksimikesto (esimerkiksi 180 päivää), jonka jälkeen ostajalla on oikeus purkaa sopimus.
Riski 2: Tapahtumia ei dokumentoida. Säilytä kaikki kirjeenvaihto, kuvaa rakennustyömaata säännöllisesti ja kirjaa jokainen puhelu ja tapaaminen päivämäärineen. Thaimaan tuomioistuimet hyväksyvät myös viestisovellusten kuvakaappaukset todisteina.
Riski 3: Luotetaan myyntiedustajan suullisiin lupauksiin. Jokainen sopimus on dokumentoitava kirjallisesti thainkielisenä ja yrityksen valtuutetun edustajan allekirjoittamana.
Riski 4: Oletetaan, että kotimaan lakisopimusmallit toimivat sellaisenaan Thaimaassa. Palkkaa lakimies, joka on erikoistunut nimenomaan Thaimaan kiinteistöoikeuteen. Ulkomaiset oikeudelliset viitekehykset eivät siirry sellaisenaan.
Riski 5: Neuvotellaan yksin ilman thain kielen taitoa. Ota mukaan tulkki tai kaksikielinen lakimies. Thaimaan tuomioistuimet ja viranomaiset toimivat yksinomaan thain kielellä.
Riski 6: Ostetaan rakennuttajalta tarkistamatta sen taloudellista vakautta. Tarkista yrityksen rekisteröinti Department of Business Developmentin (DBD) kautta, tutustu aiemmin valmistuneisiin projekteihin ja käy läpi tilinpäätöstiedot ennen sitoutumista.
Laajempi tilanne: valvonta tiukkenee
Thaimaan viranomaiset ovat kiristämässä valvontaa ulkomaisten omistusrakenteiden osalta, mikä näkyy muun muassa yli 11 400 nominee-yhtiöiden tarkastuksena pelkästään Koh Samuilla ja Koh Phanganilla. Ostajien kannattaa varautua entistä enemmän paperityöhön ja due diligence -selvityksiin, ei vähempään. Markkina on siirtymässä tiukemman sääntelyn suuntaan, ja force majeure -vetoamiset ovat yksi useista alueista, joita tarkastellaan yhä huolellisemmin oikeudellisesti.
Tärkein viesti: älä panikoi, mutta älä myöskään jää passiiviseksi. Force majeure on juridinen mekanismi, ei yleisveruke, joka pyyhkisi pois rakennuttajan vastuun. Sinun tehtäväsi ostajana on dokumentoida, tarkistaa faktat ja ottaa ammattilaiset mukaan ajoissa. Mitä nopeammin toimit, sitä paremmat mahdollisuudet sinulla on suojata sijoituksesi. Thaimaan Kiinteistöt auttaa mielellään arvioimaan juuri sinun sopimuksesi riskikohdat ennen allekirjoitusta.
Lähde: The CITY - Asia