Kysyt luultavasti tätä: pitäisikö Phuketin asunnon ostoa lykätä, kun korot maailmalla nousevat? Lyhyt vastaus on ei, ei automaattisesti. Thaimaassa ulkomaalainen ostaja maksaa asunnon käteisellä joka tapauksessa, sillä paikallista asuntolainaa ei-residentille ulkomaalaiselle ei käytännössä ole tarjolla. Korkojen nousu Tokiossa tai Washingtonissa ei siirry suoraan Phuketin hintalappuun. Se vaikuttaa sen sijaan siihen, kuinka halukkaita myyjät ovat neuvottelemaan ja kuinka houkuttelevalta vuokratuotto näyttää verrattuna riskittömään dollarikorkoon.
Japanin 10 vuoden valtionlainan korko nousi yli 3 %:n ensimmäistä kertaa noin kolmeen vuosikymmeneen, kertoo The Japan Times. Euronewsin mukaan kyseessä on korkein taso vuoden 1996 jälkeen, ja markkinat hinnoittelevat 80-90 %:n todennäköisyyden sille, että Japanin keskuspankki nostaa korkoa edelleen, mahdollisesti 1,25 %:iin syyskuun kokouksessaan. Kahdenkymmenen vuoden ajan Japanin pitkä korko pysytteli lähellä nollaa. Nyt suunta on kääntynyt, ja se on merkittävä muutos koko Aasian sijoitusympäristössä, ei vain Japanissa.
Miksi Japanin korko kiinnostaa Phuket-sijoittajaa?
Japani on kolmen vuosikymmenen ajan ollut halvan pääoman lähde koko alueelle. Kun kotimainen pitkä korko nousee yli 3 %:n, osa tästä japanilaisesta pääomasta alkaa palata kotiin tuottamaan sinne. Rajat ylittävä sijoitus Aasian kiinteistöihin ja osakkeisiin joutuu jatkossa kilpailemaan oikean koron kanssa, ei enää nollan kanssa. Tämä ei tarkoita, että Phuketin kysyntä katoaisi, mutta pääoman virtaussuunta ei ole enää itsestäänselvyys.
Samaan aikaan USA:n 10 vuoden korko on kivunnut kohti 4,8 %:a, 2 vuoden korko on noin 4,41 %, ja Brent-raakaöljy käy kauppaa noin 95 dollarin tynnyrihintaan. Näiden lukujen taustalla on inflaatio-odotusten kiristyminen ja energiashokki, jotka iskevät kovimmin pitkän juoksuajan sijoituksiin, kuten kiinteistöihin. Kapea ero 10 ja 2 vuoden korkojen välillä kertoo, että markkinat odottavat korkeiden korkojen jatkuvan pidempään kuin yhden vuosineljänneksen ajan.
Miten korkojen nousu vaikuttaa Phuketin asuntojen hintoihin?
Suora vaikutus on käytännössä olematon: ulkomaalaiset ostavat Thaimaassa käteisellä, ja paikallinen asuntolaina ei-residentille on lähes mahdoton saada. Vaikutus kulkee vaihtoehtoiskustannuksen kautta. Kun riskitön dollarikorko on lähes 4,8 %, sijoittaja alkaa vaatia korkeampaa tuottoa tai alennusta lomakiinteistöstä ennen kuin sitoutuu kauppaan.
Mekaniikka on yksinkertainen ja hieman epämukava. Kun riskitön dollarisijoitus tuottaa 4,8 % vuodessa ilman vuokralaisia, korjauksia tai isännöintiyhtiötä, jokaisen tuottoa tuottavan omaisuuserän on perusteltava paremmuutensa. Phuketin asunto, joka tuottaa nettona 5-6 % vuodessa verojen ja hoitokulujen jälkeen, ei ole enää itsestäänselvä valinta dollareissa ajattelevalle sijoittajalle, jolla ei ole aikomusta asua kohteessa itse. Se on kuitenkin edelleen järkevä valinta sille, joka ajattelee 7-10 vuoden sijoitushorisontissa ja laskee mukaan arvonnousun, ei vain vuokratuoton.
Heikkenee baht automaattisesti vahvan dollarin myötä?
Moni ostaja olettaa, että velkakirjamyynti ja vahva dollari tekevät thaimaalaisista kiinteistöistä automaattisesti halvempia ulkomaisille ostajille. Tuore historia kertoo toista tarinaa. Baht on toistuvasti käyttäytynyt alueellisena turvasatamavaluuttana vahvan vaihtotaseen, matkailutulojen ja valuuttavarannon suuren kultaosuuden ansiosta. Tämä valuuttahyöty saattaa jäädä kokonaan toteutumatta, ja budjetin rakentaminen sen varaan on huono strategia.
Toinen asia, jota harvemmin sanotaan ääneen: myyjä, jonka pääomasta osa on kiinni pitkissä joukkolainoissa, katsoo nyt paperitappiota salkussaan. Tällainen myyjä joko neuvottelee mieluummin kuin realisoi tappion muualla, tai vetää ilmoituksen pois ja odottaa parempia aikoja. Molempia skenaarioita nähdään Phuketin jälkimarkkinoilla juuri nyt samanaikaisesti, ja siksi kukin kohde kannattaa arvioida erikseen, ei alueen keskimääräisen neliöhinnan perusteella.
Mikä vuokratuotto Phuketissa on realistinen vuonna 2026?
Markkina-arviot viittaavat siihen, että 5-7 %:n nettovuokratuotto vuodessa, verojen, hoitokulujen ja kunnossapidon jälkeen, on realistinen työskentelyväli. Jos tarjous lupaa yli 10 %:n taattua tuottoa, kannattaa tarkistaa tarkkaan takuun ehdot ja takaajan taloudellinen vakaus.
Oma näkemykseni on tämä: kun USA:n 10 vuoden korko on lähellä 4,8 %:a, puhtaasti vuokratuottoon nojaava lomakiinteistösijoitus on perusteltu vain, kun käyttöaste perustuu vähintään kahden kauden todelliseen varaushistoriaan, ei rakennuttajan ennusteeseen. Jos budjetti on alle 150 000 dollaria ja kohde ostetaan pääasiassa jälleenmyyntiin kahden tai kolmen vuoden sisällä, suurin osa edellä sanotusta voidaan unohtaa. Tällä aikahorisontilla sijainti ja rakennusvaihe painavat enemmän kuin Tokion korkokäyrä.
Nostaako 95 dollarin öljy rakennuskustannuksia Phuketissa?
Logistiikka, sementti, lasi ja materiaalikuljetukset ovat kaikki herkkiä polttoainehinnoille. Kun Brent käy kauppaa noin 95 dollarin tasolla, kustannuspaine uusissa hankkeissa kasvaa. Rakennuttajat siirtävät tämän tyypillisesti tulevien vaiheiden hinnoitteluun, ei jo myytyihin kiinteän hinnan yksiköihin. Tämä on yksi syy, miksi hinnan lykkäämistä laskun toivossa ei kannata tehdä sokeasti: primäärimarkkinalla odottelu voi tarkoittaa vain korkeampaa hintaa myöhemmin, kun kustannukset ovat siirtyneet eteenpäin.
Kannattaako ostoa lykätä hintojen laskua odottaessa?
Primäärimarkkinalla vastaus on useimmiten ei: hintojen odottaminen laskuun samaan aikaan kun rakennuskustannukset nousevat ei ole loogista. Jälkimarkkinalla neuvotteluvara on todellisempaa juuri nyt, erityisesti niiden myyjien kanssa, joiden salkku on kärsinyt velkakirjamyynnistä. Alennuksia löytyy kohde kerrallaan, ei markkinalaajuisesti.
Thaimaan pitkän oleskelun viisumiohjelma tuo tähän oman kerroksensa. Ohjelma tarjoaa vuoden viisumin ulkomaalaiselle, joka ostaa vähintään 3 miljoonan bahtin arvoisen kondominiumin, tai vaihtoehtoisesti vuokraa asunnon vähintään 85 000 bahtin kuukausivuokralla, kertoo Bangkok Post. Tämä 3 miljoonan bahtin kynnys on konkreettinen suunnittelun tukikohta, joka kannattaa pitää mielessä budjettia rakennettaessa, riippumatta siitä mitä korkokäyrille tapahtuu.
Mitä tehdä, jos oma pääoma on kiinni joukkolainarahastossa?
Paperitappion realisoiminen illikvidin omaisuuserän rahoittamiseksi harvoin kannattaa. Järkevämpää on tyypillisesti odottaa lyhyempien instrumenttien erääntymistä ja käyttää vapautuva käteinen sitten sijoitukseen. Tämä on yksi harva tilanne, jossa malttia kannattaa arvostaa enemmän kuin nopeaa toimintaa, vaikka kiinteistömarkkinoiden houkutus olisi kova.
Phuket näyttäytyy tässä valossa markkinana, joka palkitsee käteistä käteen tuovan ostajan, jolla ei ole kiirettä. Kilpailu lainarahoitteisten ostajien kanssa on määritelmällisesti vähäistä, ja myyjät, joiden joukkolainasalkku on saanut kolhuja, ovat selvästi aiempaa neuvotteluhalukkaampia. Home In Phuketin havaintojen mukaan vuoden 2026 Phuketin markkina on muuttumassa tasapainoisemmaksi ja pitkän aikavälin sijoittajia suosivaksi, ja kysyntä brändättyjä asuntoja ja palveluhuviloita kohtaan kasvaa ostajien joukossa Venäjältä, Australiasta, Kiinasta ja muualta.
Jos suunnittelet katselumatkaa ensi kaudelle, varaa siihen enemmän kuin pari päivää. Hintaero vertailukelpoisten kohteiden välillä Rawaissa ja Bang Taossa johtuu usein yksityiskohdista, jotka näkyvät vain paikan päällä. Thaimaan Kiinteistöt auttaa mielellään tässä vertailussa, kun oikea kohde alkaa hahmottua.
Lähde: The Japan Times