Kuvittele, että sinulla on 200 000 euroa sijoitettavana. Voit lukita rahan dollarimääräiseen valtionlainaan ilman luottoriskiä ja saada sille tällä hetkellä 4,78 % vuodessa. Tai voit ostaa kondon Phuketilta, jolle kehittäjä lupaa esitteessä 6-7 % vuosituottoa, mutta jonka arvo riippuu baht-kurssista, vuokrausasteesta sesongin ulkopuolella ja hallintayhtiön kykenevyydestä.
Tämä ei ole ajatusleikki. Yhdysvaltain 10 vuoden valtionlainan korko on 1.9.2026 noin 4,78 %. Japanin 10 vuoden korko, joka oli vuosikymmenten ajan lähellä nollaa, on nyt 3 %. Euroopan korot ovat 15 vuoden huipuissa. Kun turvallinen, likvidi dollarituotto nousee tälle tasolle, se muuttaa laskukaavan jokaiselle, joka harkitsee lomakondoa Thaimaasta.
Miksi korot nousevat juuri nyt?
Syy löytyy energian hinnasta. Brent-raakaöljy on noin 91 dollaria tynnyriltä, ja eurooppalainen kaasu on monivuotisissa huipuissaan. Markkinat eivät enää oleta inflaation hidastuvan itsestään tavoitteeseen, ja ne hinnoittelevat sisään syyskuun korkonoston molemmilta, Fedilta ja EKP:lta - mahdollisesti useampiakin nostoja perässä.
Seuraus näkyy myös osakemarkkinoilla: asuntosidonnaiset osakkeet Australiassa laskivat, kun uusi koronnostosykli hinnoiteltiin markkinoille, ja Hongkongin Hang Seng heikkeni Shein-listautumisen jäätyä laimeaksi. Kun rahan hinta nousee laajalla rintamalla, riskipitoisemmat sijoitukset kärsivät ensin.
Vaikuttaako Fedin korko suoraan Phuketin asuntolainoihin?
Ei juuri lainkaan, ja tämä on tärkeä ero verrattuna esimerkiksi Suomen omaan asuntomarkkinaan. Ulkomaalaiset ostajat eivät yleensä saa thaimaalaista asuntolainaa tavanomaisin ehdoin. Valtaosa kondokaupoista Phuketilla tehdään käteisellä tai kehittäjän oman maksuohjelman kautta. Suoraa lainakanavaa, jonka läpi Fedin korko puristaisi kysyntää, ei siis ole olemassa samalla tavalla kuin esimerkiksi Helsingin asuntomarkkinalla.
Vaikutus tulee kahta muuta reittiä: vaihtoehtoistuoton kautta ja ostajan oman lompakon kautta.
Kun dollarin riskitön korko oli 1,5 %, luvattu 6-7 % vuosivuokratuotto näytti nelinkertaiselta preemiolta. Korkojen ollessa 4,78 % preemio kutistuu muutamaan prosenttiyksikköön, ja niistä yksiköistä sijoittaja ottaa kantaakseen baht-valuuttariskin, hiljaisen kauden käyttöasteriskin, hallintayhtiön palkkiot, ylläpidon, verot ja sen, ettei omaisuutta voi muuttaa rahaksi yhdessä päivässä. Laskutoimitus ei ole enää itsestään selvä.
Toinen kanava on ostajan mielentila. Eurooppalainen sijoittaja, jonka oma yritysluotto kallistuu kotimaassa, lykkää toisen yksikön ostoa. Australia on tästä havainnollinen esimerkki: asuntosidonnaiset osakkeet olivat ensimmäisiä, jotka reagoivat, kun markkina hinnoitteli uuden koronnostosyklin.
Nostaako kallis öljy rakennuskustannuksia Phuketilla?
Kyllä, ja tämä on suora yhteys, joka koskee erityisesti Thaimaata. Brent-öljyn hinta lähellä 91 dollaria tynnyriltä nostaa rahti- ja rakennusmateriaalikustannuksia. Maa, joka tuo käytännössä kaiken öljynsä, tuntee tämän suoraan rakennuskustannuksissa. Tämä on yksi syy, miksi valmiiden, hyvässä vuokrauskunnossa olevien kohteiden hinnat eivät todennäköisesti laske merkittävästi, vaikka korkoympäristö kiristyy.
Alennuksia sen sijaan näkyy todennäköisemmin kehittäjien puolella, erityisesti niillä, jotka tarvitsevat käteistä rakennusvaiheen loppuun saattamiseksi. Kallis rahoitus osuu kipeimmin juuri niihin off-plan-hankkeisiin, joilla on pitkä valmistumisaikataulu ja luvatut takuutuotot paperilla.
Mitä puhuu Thaimaan puolesta juuri nyt?
Kaikki ei ole synkkää. Thaimaa on maa, jossa inflaatio ja ohjauskorko ovat suhteellisen matalia verrattuna Yhdysvaltoihin ja Eurooppaan, ja baht on historiallisesti käyttäytynyt kuin valuutta, jonka takana on matkailuvetoinen vaihtotaseen ylijäämä. Baht-määräinen omaisuus voi seuraavan keventyneen rahapolitiikan kierroksen aikana pärjätä heikkenevää dollaria vastaan paremmin kuin tänään näyttää.
On myös syytä muistaa yksinkertainen tosiasia: lomakiinteistö ei ole vain tuotto-omaisuus, se on myös kulutushyödyke. Asuntoa, jossa asut itse pari kuukautta vuodessa, ei pidä verrata suoraan joukkovelkakirjaan. Sitä kannattaa verrata siihen, mitä vastaava asuminen maksaisi vuokrattuna samaksi ajaksi.
Kannattaako ostaa nyt vai odottaa korkojen laskua?
Tämä on kysymys, jonka moni suomalainen ostaja esittää juuri nyt, ja vastaus riippuu siitä, millä logiikalla laskee. Korkojen laskun odottaminen on veto sitä vastaan, mitä markkinat tällä hetkellä hinnoittelevat: syyskuulle odotetaan korkonostoa, ei keventämistä. Jos kohde toimii omilla luvuillasi tämän päivän rahan hinnalla, se toimii vielä paremmin, kun rahan hinta joskus laskee.
Oma näkemyksemme on suora: emme ostaisi off-plan-hanketta Phuketilla puhtaasti paperilla luvatun takuutuoton perusteella. Takuu on vain niin vahva kuin kehittäjän tase, ja kallis rahoituksen aika on juuri se hetki, jolloin heikommat kehittäjät alkavat jäädä velvoitteistaan jälkeen. Järkevämpi liike juuri nyt on valmis rakennus, jolla on vähintään kahden sesongin käyttöhistoria, jolloin voi tarkastaa hallintayhtiön todelliset raportit spekulatiivisen ennustetaulukon sijaan.
Tämä neuvo ei koske sinua, jos ostat asunnon omaan käyttöön, vietät siellä kolmesta neljään kuukautta vuodessa, ja et käsittele yksikköä joukkovelkakirjasalkun korvikkeena. Silloin laskelmasi käydään pitkäaikaisen vuokran hintaa vastaan, ei Fedin ohjauskorkoa vastaan.
Yksi käytännön vihje katselumatkoja suunnitteleville: rakennuksia kannattaa käydä katsomassa ja hallintayhtiöiden kanssa jutella hiljaisen sesongin aikana, jolloin todellinen käyttöaste näkyy sellaisenaan tammikuun kiillotetun tilannekuvan sijaan. Lennot ja majoitus ovat silloin myös halvempia ja alueiden vertailu onnistuu ilman ruuhkia.
Mikä tuottoprosentti on tänä syksynä riittävä Phuketilla?
Oikea vertailukohta on nettotuotto, ei markkinoinnissa mainostettu bruttoprosentti. Nettotuotolla tarkoitetaan tuottoa hallintayhtiön palkkioiden, verojen ja tyhjien viikkojen jälkeen. Yksinkertainen nyrkkisääntö: dollarimääräisen nettotuoton pitäisi selvästi ylittää 4,78 %, muuten otat riskiä ilmaiseksi.
Taulukko kokoaa yhteen artikkelin keskeiset luvut:
| Mittari | Taso (1.9.2026) |
|---|---|
| Yhdysvaltain 10 vuoden valtionlaina | noin 4,78 % |
| Japanin 10 vuoden valtionlaina | 3 % |
| Euroopan valtionlainat | 15 vuoden huipussa |
| Brent-raakaöljy | noin 91 dollaria/tynnyri |
| Odotettu Fedin ja EKP:n liike syyskuussa | korkonosto |
Jokainen kohde kannattaa käydä läpi yhdellä testillä: tuottaako se dollarimääräisesti enemmän kuin riskitön 4,78 %, ja oletko valmis pitämään sitä viisi vuotta. Jos vastaus on ei kumpaan tahansa kysymykseen, kannattaa jatkaa etsimistä.
Lähde: CNA (Channel News Asia)