Suomalainen Phuket-sijoittaja kysyy harvoin, saako venäläinen ostaa asunnon Thaimaasta. Kysymys, joka oikeasti maksaa rahaa, on toinen: miten summa ylittää rajan niin, ettei se jää vuosien päästä selittämättömäksi jäljeksi pankin tai veroviranomaisen papereissa. Tämä koskee suoraan myös venäjänkielisiä asiakkaita, joita Thaimaan asuntomarkkinoilla on paljon ja joiden maksuketjut usein risteävät suomalaisten ostajien kanssa samoissa projekteissa Bang Taossa ja muualla Phuketissa.
Suora vastaus: kolme reittiä toimivat vuonna 2026. Rahat voi siirtää ostajan omalta henkilökohtaiselta tililtä venäläisessä pankissa, ostajan ilmoitetulta ulkomaiselta tililtä, tai tuoda käteisenä, joka ilmoitetaan molemmissa rajanylityksissä. Pelkkä käteinen ei kuitenkaan riitä freehold-rekisteröintiin, koska se ei tuota FET-todistusta (Foreign Exchange Transaction), jota Thaimaan maarekisteri vaatii todisteeksi siitä, että ulkomainen valuutta saapui maahan ja vaihdettiin bahteihin thaimaalaisessa pankissa.
Miksi pelkkä käteinen ei riitä maarekisterille?
Thaimaan maarekisteri ei kysy, mistä raha on peräisin sinänsä, se kysyy, tuliko se ulkomailta ja vaihdettiinko se Thaimaan maaperällä paikallisessa pankissa. FET-todistus on tämän ketjun kirjallinen todiste. Käteinen, jonka kantaa laukussa lentokentän tullin läpi asianmukaisesti ilmoitettuna, on täysin laillista, mutta se ei jätä pankkijälkeä Thaimaan puolella. Ilman FET-todistusta freehold-rekisteröinti ei yksinkertaisesti onnistu.
Säännöllä on ikävä sivuvaikutus, joka toistuu Phuketin maatoimistoissa jatkuvasti: useat toimistot vaativat FET-todistuksen myös 30 vuoden leasehold-sopimusten rekisteröintiin, vaikka laki ei sitä muodollisesti edellytä. Käytännön ohje on siis rakentaa maksu niin, että FET on saatavilla, vaikka sitä ei juuri nyt kysyttäisi.
Mitkä maksukanavat ovat laillisia Venäjältä maksettaessa?
Venäjän liittovaltion laki 173-FZ valuuttasääntelystä sallii ulkomaisen kiinteistön ostamisen, mutta ei kaikkia tapoja siirtää rahat sinne. Kolme reittiä toimivat käytännössä:
- Siirto ostajan omalta henkilökohtaiselta tililtä venäläisessä pankissa suoraan thaimaalaiselle vastapuolelle.
- Siirto ostajan ilmoitetulta ulkomaiselta pankkitililtä, jolloin venäläinen pankki ei ole mukana transaktiossa lainkaan.
- Ulkomainen valuutta käteisenä, ilmoitettuna ylitettäessä yli 10 000 USD arvosta EAEU:n rajalla ja yli 20 000 USD arvosta saavuttaessa Thaimaahan.
Maksuagentit ovat sallittuja, mutta vain ne, joilla on nimenomaan yksityishenkilöiden maksujen käsittelyyn oikeuttava lisenssi, ei yritysten ulkomaankauppaan tarkoitettu lupa. Tämä ero unohtuu usein, ja se on yksi yleisimmistä sudenkuopista.
Mikä sopimus ja kuitti suojaavat ostajaa parhaiten?
Kriittisin yksittäinen asiakirja on palvelusopimus, valtakirja tai agenttisopimus, jossa maksun tarkoitukseksi mainitaan nimenomaan 'kiinteistön maksu' ('real estate payment'). Ei koskaan 'siirtopalvelu', ja ehdottomasti ei 'tavaratoimitus'. Jos maksun tarkoitteena mainitaan tavaraa tai laitteita, kyse on naamioidusta siirrosta, joka voi johtaa vaatimukseen palauttaa varat, sakkoon Venäjän hallinnollisen lain artiklan 15.25 nojalla, tai suurempien summien kohdalla rikosoikeudelliseen vastuuseen artiklan 193.1 mukaisesti.
Käteiskuitti tehdystä palvelusta on yksinkertaisin merkki siitä, että agentti toimii avoimesti Venäjän lainsäädännön puitteissa. Jos kuittia ei anneta, se on syy kävellä pois neuvottelupöydästä.
Markkinoiden komissio liikkuu tyypillisesti 1-2,5 % kauppasummasta, ja tämän lisäksi tulee valuuttakurssin marginaali. Eri palveluntarjoajien välinen hinnoitteluero voi nousta jopa 1,5 prosenttiyksikköön kauppabudjetista, mikä isommassa asunnossa tarkoittaa helposti useiden tuhansien eurojen eroa.
Mitkä ovat yleisimmät virheet ja miten niitä vältetään?
Markkinoiden yleisin yksittäinen virhe on rahan lähettäminen tavaramaksuna, kun kyseessä on todellisuudessa asunto-kauppa. Tämä on Venäjän lain silmissä väärillä perusteilla tehty siirto, ja seuraukset kuvattiin edellä. Muita toistuvia ongelmakohtia:
- Katkennut lähettäjäketju. Raha vastaanotetaan Venäjällä yhden yhtiön kautta, mutta thaimaalaiselle rakennuttajalle se saapuu täysin toisesta, tunnistamattomasta yksiköstä. Vaadi, että sopimuksessa nimetään lopullinen maksaja, ja pyydä esimerkkejä aiemmin toteutuneista maksuista.
- Maksu tuntemattomalta kolmannelta osapuolelta. Thaimaalaiset rakennuttajat kieltäytyvät yhä useammin vastaanottamasta varoja henkilöiltä, joilla ei ole mitään yhteyttä varsinaiseen ostajaan. Maksun viestikentässä pitää näkyä ostajan koko nimi, projektin nimi ja asunnon numero.
- Maksaminen kryptovaluutalla. Lain 173-FZ mukaan digitaaliset varat eivät ole Venäjän eivätkä ulkomaan valuuttaa. Suoraa kieltoa ei ole, mutta Venäjän puolella ei ole myöskään minkäänlaista tukiasiakirjaa. Käytä kryptoa vain, jos pystyt selittämään koko rahaketjun verottajalle myöhemmässä repatriaatiovaiheessa.
- Näkymättömyyteen luottaminen. Niin kauan kuin kukaan ei kysy, kysymyksiä ei tule. Tarkastelu ilmestyy tyypillisesti avioerossa, verotarkastuksessa tai kun myyntituottoja yritetään siirtää takaisin Venäjälle. Kerää täydellinen kansio, sopimus, kuitti, maksumääräys, FET, rakennuttajan kuittaus, ja säilytä se noin vuosikymmen.
Alan ohjeistus vuodelle 2026 on yhtenäinen: varat kannattaa siirtää ulkomaan valuutassa, mieluiten kolmannen maan pankkitilin kautta, suoraan thaimaalaiseen pankkiin, joka sitten myöntää FET-todistuksen ostajan nimissä. Nimen tulee vastata tarkalleen sitä henkilöä, joka rekisteröidään omistajaksi.
Miten Thaimaan ja Venäjän valvonta liittyvät toisiinsa?
Thaimaan ja Venäjän välillä ei ole automaattista tietojenvaihtoa kiinteistökaupoista sinänsä. Rahoitustilien tietoja kuitenkin jaetaan, mikä laskee mutta ei poista valvonnan riskiä. Tämä on tärkeä nyanssi: se, että kiinteistökauppaa itsessään ei raportoida automaattisesti, ei tarkoita, että pankkitilin liikkeet jäisivät huomaamatta.
Oma näkemykseni on, että tässä tilanteessa kannattaa aina rakentaa maksuketju niin, että se kestäisi tarkastelun jopa siinä tapauksessa, ettei kukaan koskaan kysy. Säästö yhden prosenttiyksikön komissiossa ei ole koskaan sen arvoista, että kauppa rakennetaan väärennettyjen asiakirjojen päälle. Jos budjetti on niin pieni, että koko transaktio jää muutamaan tuhanteen euroon ja rahat tulevat suoraan EU-tililtä ilman Venäjä-kytköstä, suurin osa näistä varotoimista on ylimitoitettuja, mutta Venäjällä asuvalle tai venäläisiä varoja siirtävälle ostajalle ne ovat välttämättömiä.
Kannattaako matkustaa Phuketiin paikan päälle allekirjoittamaan kauppa?
Ensimmäisen ostoksen kohdalla vastaus on käytännössä kyllä. Asunnon tarkastaminen, tapaaminen lakimiehen kanssa ja allekirjoittaminen rakennuttajan toimistossa säästää usein kuukausien edestakaista sähköpostiviestintää. Etäostaminen on toki mahdollista ja monille arkipäivää, mutta se lisää riskiä, että maksuketjun yksityiskohta jää huomaamatta ennen kuin rahat on jo lähetetty.
Rakenna rahan reitti valmiiksi ennen varausmaksun maksamista. Ihanteellinen ketju näyttää tältä: siirto omalta venäläiseltä pankkitililtä lisensioidulle maksuagentille agenttisopimuksen nojalla, jossa tarkoitteena on 'kiinteistön maksu', sen jälkeen valuuttasiirto rakennuttajalle viitteenä ostajan nimi ja asunnon numero, muunto bahteihin thaimaalaisessa pankissa, FET-todistuksen myöntäminen, ja lopuksi rekisteröinti maarekisterissä.
Kysymyksiä ja vastauksia
Voiko venäläinen kansalainen edelleen ostaa asunnon Thaimaasta vuonna 2026?
Kyllä. Kieltoa ei ole. Ulkomaalaiset voivat omistaa freehold-osuuden 49 % kiinteistökiintiön rajoissa asuinneliöistä laskettuna; loput rakennetaan leasehold-sopimuksena tai thaimaalaisen yhtiön kautta.
Mikä FET-todistus tarkalleen on ja miksi se on tärkeä?
Se on pankin myöntämä vahvistus siitä, että ulkomainen valuutta saapui ulkomailta ja vaihdettiin bahteihin Thaimaan sisällä. Ilman sitä maarekisteri ei rekisteröi ulkomaalaisen omistusta asunto-osakkeeseen.
Voiko käteisen tuoda mukana ja maksaa rakennuttajalle suoraan?
Käteistä voi tuoda, ilmoittaen summat yli 10 000 USD lähtiessä EAEU:sta ja yli 20 000 USD saavuttaessa Thaimaahan. Tällainen maksu ei kuitenkaan tuota FET-todistusta, jolloin freehold-rekisteröinti ei onnistu.
Sovelletaanko Venäjän valuuttasäännöksiä, jos olen asunut ulkomailla yli 183 päivää?
Jos maksu lähtee ulkomaiselta tililtä, mikään venäläinen pankki ei ole mukana transaktiossa. Velvollisuus ilmoittaa ulkomaisen tilin avaamisesta verottajalle säilyy siitä huolimatta, joskin osa raportointivelvoitteista lievenee, jos on viettänyt yli 183 päivää Venäjän ulkopuolella kyseisenä vuonna.
Lähde: Realty-Phuket.com