Kuvitellaan tyypillinen tilanne: suomalainen ostaja seisoo Phuketin maanmittaustoimistossa, ja virkailija kysyy, mistä kolme thaimaalaista osakasta saivat rahat osakkeidensa maksuun, ovatko he jättäneet veroilmoitukset, ja miksi kaikki kolme asuvat eri maakunnassa. Vielä muutama vuosi sitten tällaiset paperit hyväksyttiin vilkaisemalla. Nyt tiedot tarkistetaan ristiin Department of Business Developmentin (DBD) tietokannasta.
Lyhyt vastaus kysymykseen 'voiko ulkomaalainen yhä ostaa huvilan thaimaalaisen yhtiön kautta Thaimaassa vuonna 2026' on: teknisesti kyllä, mutta riski on kasvanut oleellisesti, koska valvontaa on tiukennettu, ei koska lakia olisi muutettu. Ainoa suoraan ja laillisesti toimiva reitti yksittäiselle ulkomaalaiselle ostajalle on edelleen huoneiston vapaaomistus (freehold) sen 49 %:n ulkomaalaiskiintiön rajoissa. Kaikki muu vaatii erikoisluvan tai rehellisen tunnustuksen siitä, että ostat vuokraoikeuden, ei omistusta.
Mitä Thaimaassa varsinaisesti muuttui vuonna 2026?
Ei lainsäädäntöä, vaan valvonta. Vuonna 2024 hallitus antoi ministeriöiden selvitettäväksi kaksi ehdotusta: maanvuokrasopimusten enimmäispituuden nostamisen 99 vuoteen ja asunto-osakeyhtiöiden ulkomaalaiskiintiön nostamisen 75 prosenttiin. Phuketin kansainvälinen ostajayhteisö puhui näistä kuukausia. Vuoteen 2026 mennessä kumpikaan ei ollut edennyt laiksi; poliittinen vastustus ja huoli 'maan myymisestä pois' voitti argumentin pääoman houkuttelemisesta.
Sen sijaan valtio valitsi halvemman ja nopeamman reitin: se alkoi tarkistaa, noudatetaanko jo voimassa olevia sääntöjä. DBD:n määräys nro 1/2026 laukaisi huhtikuussa 2026 massiivisen tarkastuskierroksen, joka koskee yli 46 000 yhtiötä, joissa on ulkomaalaisomistusta. Seurauksena voi olla ankarampia sanktioita tai jopa pakkoselvitystila, jos rakenne osoittautuu bulvaanijärjestelyksi.
Miten thaimaalainen bulvaaniyhtiö toimii ja miksi se paljastuu nyt?
Vuosikymmenten ajan vakiotapa 'ostaa' huvila tontteineen oli perustaa thaimaalainen yhtiö, jossa 51 % on paikallisten omistuksessa. Paperilla mikään ei ole rikki: yhtiö on thaimaalainen, ja thaimaalainen yhtiö saa omistaa maata. Käytännössä thaimaalaiset osakkaat eivät koskaan sijoittaneet euroakaan yhtiöön, eivät osallistuneet johtamiseen, ja allekirjoittivat tyhjät osakkeiden siirtoasiakirjat etukäteen.
Juuri tämä kuilu muodon ja todellisuuden välillä on se, mitä viranomaiset ovat oppineet tunnistamaan. Kun maanmittaustoimisto näkee yhtiön, jonka osakepääoma on 2 miljoonaa bahtia mutta joka ostaa tontin 25 miljoonalla, ja DBD:n tiedot osoittavat, että thaimaalaiset osakkaat eivät ole ikinä jättäneet tuloveroilmoitusta ja istuvat kahdenkymmenen muun yhtiön hallituksessa, lisäkysymyksiä ei tarvita. Bulvaaniomistus on rikos Foreign Business Actin nojalla: sakko 100 000-1 000 000 bahtia ja jopa kolme vuotta vankeutta, ja vastuu ulottuu myös thaimaalaiseen bulvaaniosakkaaseen.
Milloin thai-yhtiö on yhä perusteltu ratkaisu?
On yksi järkevä poikkeus tähän varoitukseen: jos pyörität aidosti toimivaa thaimaalaista liiketoimintaa, jolla on todellista liikevaihtoa, henkilöstöä ja kumppaneita, jotka sijoittavat omaa rahaansa, maan omistaminen tämän yhtiön kautta ei ole kierrellyt porsaanreikä vaan tavanomainen yrityskäytäntö.
Muussa tapauksessa: näkemyksemme on, että ostajan, jonka budjetti on alle 30-40 miljoonaa bahtia, ei kannata edes harkita thai-yhtiörakennetta asuinkiinteistön hankintaan vuonna 2026. Riski ei ole siinä, että tarkastajat ilmestyvät ovelle huomenna. Riski on siinä, että kun on aika myydä, lakimiehen kanssa työskentelevä ostaja kieltäytyy yksinkertaisesti tekemästä kauppaa, ja omaisuus menettää likviditeettinsä kauan ennen kuin se menettää laillisuutensa.
Voiko ulkomaalainen omistaa maata Thaimaassa suoraan omissa nimissään?
Pääsääntöisesti ei. Land Code ei myönnä ulkomaalaisille yksityishenkilöille maanomistusoikeutta. Poikkeukset ovat kapeat: eräät perintötapaukset, sekä pykälä 96 bis, joka sallii enintään 1 rain (noin 1 600 m²) tontin asuinkäyttöön, kun sijoitus hyväksyttyihin varoihin on vähintään 40 miljoonaa bahtia ja sisäministeriö myöntää luvan. Käytännössä tällaisia lupia on myönnetty erittäin harvoja, ja tähän ei kannata rakentaa ostosuunnitelmaa.
Mikä on 49 %:n ulkomaalaiskiintiö kondominiumissa, ja miten sen tarkistaa käytännössä?
Asunto-osakeyhtiön (kondominiumin) ulkomaalaiskiintiö on 49 % rakennuksen kaikkien huoneistojen yhteenlasketusta pinta-alasta, ei huoneistojen lukumäärästä. Kiintiö vahvistetaan taloyhtiön (juristic person) todistuksella ennen kaupan rekisteröintiä maanmittaustoimistossa. Kiintiö täyttyy epätasaisesti rakennuksesta toiseen, ja suosituissa Rawain tai Bang Taon kohteissa kiintiötä ei välttämättä ole jäljellä lainkaan, myyjän väitteistä huolimatta.
Käytännön neuvo, joka säästää enemmän harmia kuin mikään muu: pyydä ajantasainen todistus taloyhtiöltä jäljellä olevasta ulkomaalaiskiintiöstä pinta-alan mukaan, ja varmista, että juuri se huoneisto, jota olet ostamassa, mahtuu kiintiön sisään. Tämä kannattaa tarkistaa paikan päällä, mielellään katselumatkan yhteydessä, ja matkan aikataulussa on hyvä varata liikkumavaraa, koska maanmittaustoimisto on auki vain arkisin ja yksi päivä harvoin riittää kaupan päättämiseen.
Mistä rahat pitää siirtää, ja mikä on FET-lomake?
Vapaaomistuksen (freehold) rekisteröinti edellyttää, että varat siirretään ulkomailta. Rahan on saavuttava Thaimaahan ulkomaan valuutassa, ja 50 000 Yhdysvaltain dollarin tai sitä suurempien summien kohdalla pankki antaa Foreign Exchange Transaction -lomakkeen (FET). Ilman sitä maanmittaustoimisto ei käsittele kauppaa ulkomaalaisen nimiin. Tämä ei ole muuttunut viime vuosina, ja läpinäkyvälle, ulkomailta rahoitetulle freehold-kaupalle koko bulvaanivalvonnan kiristyminen ei ole tuonut mitään uutta hankaluutta - päinvastoin, se tekee jälkimarkkinasta ennustettavamman.
Miksi '30+30+30'-vuokrarakenne ei ole sitä miltä se näyttää?
Huvilan vuokraoikeutta markkinoidaan usein '90 vuoden omistuksena'. Todellisuudessa maanmittaustoimiston rekisteriin merkitään vain ensimmäinen 30 vuoden jakso. Lupaus jatkosta on nykyisen maanomistajan henkilökohtainen sitoumus tiettyä vuokralaista kohtaan, ja thaimaalainen oikeuskäytäntö on toistuvasti kohdellut tällaisia jatkolupauksia henkilökohtaisena sopimusoikeutena, joka ei automaattisesti siirry, kun tontti myydään uudelle omistajalle.
Niin kauan kuin kehittäjä pysyy toiminnassa ja välittää maineestaan, kaikki toimii sujuvasti. Todellinen koetinkivi tulee vasta vuonna 31, ja markkinoilla ei vielä ole tilastoja tästä testistä, koska näin vanhoja lomakohteiden vuokraoikeuksia on Thaimaassa yhä harvassa.
Yhteenveto käytännön askelista ostajalle
Kaksi asiaa sulkee pois suurimman osan riskeistä, jotka kaatavat kaupan maanmittaustoimistossa: kirjallinen todistus jäljellä olevasta ulkomaalaiskiintiöstä juuri sille huoneistolle, ja maksun rakentaminen niin, että valuutta saapuu ulkomailta oikealla käyttötarkoitusmerkinnällä. Ennen käsirahan maksamista kannattaa myös tarkistaa chanote-omistusoikeustodistuksen olemassaolo ja rasitteettomuus, taloyhtiön yhteisrahaston maksuhistoria, ja uudiskohteen tapauksessa rakennuslupa sekä ympäristövaikutusten arviointi (EIA), jos hanke sitä edellyttää.
Moni Thaimaan kiinteistöistä kiinnostunut suomalainen on kuullut tarinoita helposta thai-yhtiöstä isältä toiselle sijoittajalle - mutta 2026 se tarina on vanhentunut, ja Thaimaan Kiinteistöt suosittelee rakentamaan ostopäätöksen sen varaan, mitä laki juuri nyt sallii, ei sen varaan, mitä joskus saatettaisiin muuttaa.