Lyhyt vastaus ennen kaikkea
Thaimaan valtiovarainministeriö uudistaa koko maan kiinteistöjen katasteriarviointia niin, että viralliset maa-arvot vastaavat paremmin todellisia kauppahintatransaktioita. Uudistus koskee kaikkia 77 provinssia, mutta kovimmin se iskee Phuketiin, Pattayaan, Koh Samuille ja Bangkokin keskustaan. Suomalainen ostaja, joka harkitsee kiinteistöhankintaa Thaimaassa, voi varmistua siitä, että verokulujen kokonaiskuva muuttuu merkittävästi viimeistään vuonna 2027.
Miksi tämä uudistus on juuri nyt ajankohtainen?
Thaimaassa on vuosikymmeniä ollut tilanne, jossa virallinen katasteriarvo ja todellinen markkinahinta poikkeavat toisistaan huomattavasti. Suosituissa lomakohteissa, kuten Phuketissa, ero on ollut jopa 2-2,5-kertainen. Bangkokin kuumimmilla alueilla, kuten Sukhumvitin käytävällä, katasteriarvot ovat tähän asti jääneet 600 000-800 000 bahtin tienoille neliöwah:lta (1 wah = 4 m²), kun todelliset kaupat tehdään 1,2-2,0 miljoonalla bahtilla neliöwah:lta. Tämä kuilu on luonut mahdollisuuksia epäviralliseen verosuunnitteluun ja kiinteistöspekulaatioon.
Nyt valtiovarainministeriö on käynnistänyt laajan metodologiauudistuksen tavoitteenaan poistaa tilanteet, joissa vierekkäisillä, keskenään identtisillä tonteilla on täysin erilaiset viralliset arvot. Uudistus on suunniteltu pohjatyöksi seuraavalle neljän vuoden katasteriarvion kierrokselle, joka ajoittuu vuoteen 2027.
Keskeiset faktat tiivistetysti
| Aihe | Tiedot |
|---|---|
| Katasteriarvioiden päivityssykli | Joka neljäs vuosi; edellinen kierros 2023, seuraava 2027 |
| Ero katasteriarvon ja markkinahinnan välillä | 40-60 % lomakohteissa, jopa 300 % Bangkokin kehitysvyöhykkeillä |
| Maa- ja rakennusveron veropohja | 0,01 % asuinkäytössä, jopa 0,7 % tyhjällä tontilla |
| Siirtomaksu ostossa | 2 % korkeammasta arvosta (katasteri tai kauppahinta) |
| Phuket, Bang Tao / Laguna | Katasteriarvo jää noin 2-2,5 kertaa markkinahintaa alemmaksi |
| Vuokratuoton vaikutus | Arviolta -0,1 - -0,3 prosenttiyksikköä nettovuokratuotosta |
| Uusien arvojen voimaantulo | Odotettavissa 2027-kierroksella; väliaikaiset muutokset mahdollisia ennen sitä |
Miten uudistus vaikuttaa eri omistusmuotoihin?
Vapaaomisteiset huoneistot (freehold condo)
Ulkomaalaiselle suomalaiselle yleisin ja juridisin kannalta turvallisin vaihtoehto on ostaa vapaaomisteinen huoneisto Thaimaassa rekisteröidystä taloyhtiöstä. Tässä omistusmuodossa katasteriuudistuksen suorin seuraus on korkeampi siirtomaksu ja leimasinvero kaupantekohetkellä. Kun rakennuksen alla olevan tontin katasteriarvo nousee, jokaisen huoneiston suhteellinen osuus tästä arvosta kasvaa vastaavasti. Markkinaarvioiden mukaan kokonaiskaupankäyntikulut saattavat nousta 5-15 % nykyisiin verrattuna.
Vuokrasopimukseen perustuvat omistukset (leasehold)
Pitkäaikaisen vuokrasopimuksen, tyypillisesti 30 vuoden leaseholdin, rekisteröinnistä peritään maksu, joka on 1,1 % koko vuokra-ajan kokonaissummasta. Jos Maatoimisto tarkistaa vuokrahintojen vertailuarvoja ylöspäin uusien katasterilukujen myötä, rekisteröintikustannukset nousevat suorassa suhteessa. Phuketissa kiinteistöhankintaa harkitsevalle tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että ennen vuotta 2027 solmittu leasehold lukittuu nykyisiin siirtomaksuihin.
Thaimaalaisen yhtiön kautta omistaminen
Nominee-omistusrakenteiden vastainen viranomaistoiminta on jo kovassa vauhdissa: Phuketissa, Krabilla, Phang Ngassa, Bangkokissa ja Chiang Maissa on tarkasteltu tuhansia yhtiöitä ja tehty satoja pidätyksiä. Katasteriuudistus kytkeytyykin tähän tilanteeseen suoraan: kun viralliset maa-arvot lähestyvät todellisia markkinahintoja, Maatoimiston rekisteröimä arvo nousee keskeiseksi luvuksi compliance-tarkastuksissa. Laillisilla omistusrakenteilla, kuten freehold-huoneistoilla ja leasehold-sopimuksilla, toimivat ostajat hyötyvät avoimuuden lisääntymisestä.
Mihin alueisiin uudistus osuu kovimmin?
Suurimmat katasteriarvon nousut odotetaan sinne, missä kuilu markkinahintoihin on ollut suurin:
- Phuket (länsirannikko: Bang Tao, Laguna, Patong, Rawai)
- Pattaya (Jomtien, Pratumnak)
- Koh Samui (Chaweng, Bophut)
- Bangkok (Sukhumvit, Silom, Sathorn)
Vähemmän kehittyneillä alueilla, erityisesti Isanin maakunnassa, muutokset jäävät pieniksi. Pohjoisen ja koillisen Thaimaan maatilakiinteistöissä katasteriarvo saattaa jo nyt olla lähellä markkinahintaa, joten uudistuksen käytännön vaikutus on marginaalinen.
Mitä tämä tarkoittaa suomalaisen ostajan kukkarolle?
Katsotaan konkreettinen esimerkki. Jos suomalainen ostaja hankkii Phuketilta Bang Taon alueelta huoneiston, jonka markkinahinta on 5 000 000 bahtia, nykyinen siirtomaksu (2 %) lasketaan katasteriarvon mukaan, joka saattaa olla vain 2 000 000-2 500 000 bahtia. Tämä tarkoittaa 40 000-50 000 bahtin siirtomaksua. Kun katasteriarvo nousee lähemmäs markkinahintaa, sama maksu voisi olla 80 000-100 000 bahtia eli 15 000-19 000 euroa tämänhetkisellä kurssilla. Tämä on merkittävä ero ostolaskelmissa.
Vuosittaiseen maa- ja rakennusveroon uudistus vaikuttaa vaatimattomammin: asuntokäytössä olevan kiinteistön verokanta on 0,01 %, joten katasteriarvon nousu kasvattaa vuosiveroa, mutta absoluuttisena summana muutos on pienehkö. Sen sijaan tyhjällä tontilla verokanta on jopa 0,7 %, joten spekulatiivisessa maanomistuksessa kustannusvaikutus on huomattavasti suurempi.
Vuokratuottoja laskettaessa on syytä huomioida, että korkeampi kiinteistövero pienentää nettovuokratuottoa arviolta 0,1-0,3 prosenttiyksikköä. Thaimaan tyypillinen bruttovuokratuotto on 5-7 % vuodessa, joten kyse on havaittavasta mutta ei ratkaisevasta muutoksesta, kunhan se on huomioitu laskelmissa etukäteen.
Katasteriarvon tarkistaminen ja valitusoikeus
Kiinteistön nykyisen katasteriarvon voi tarkistaa valtiovarainministeriön verkkoportaalista osoitteessa treasury.go.th maa-oikeustodistuksen numerolla (chanote). Tiedon saa myös paikalliselta Maatoimistolta.
Kun päivitetyt arviot julkaistaan, kiinteistön omistajalla on 60 päivää aikaa tehdä valitus valtiovarainministeriölle. Menestyksekkäät valitukset ovat käytännössä harvinaisia, mutta mahdollisia silloin, kun ne tuetaan riippumattoman, lisensoidun thaimaalaisen kiinteistöarvioitsijan lausunnolla.
Pitäisikö kauppa yrittää tehdä ennen vuotta 2027?
Vastaus riippuu kohteesta ja omistusmuodosta. Jos harkitset maanvuokrasopimukseen perustuvaa omistusta tai thaimaalaisen yhtiön kautta tapahtuvaa hankintaa Phuketilta tai muulta kovaa kasvua kokeneelta alueelta, kaupan viimeisteleminen ennen 2027-kierroksen voimaantuloa voi lukita siirtomaksut nykyiselle, matalammalle tasolle. Vapaaomisteisten huoneistojen kohdalla lähiajan taloudellinen vaikutus on pienempi, mutta pitkän aikavälin omistuskuluihin uudistus kannattaa silti sisällyttää.
Thaimaan Kiinteistöt auttaa sinua arvioimaan eri kohteiden verokustannukset ja rakentamaan ostolaskelman, joka ottaa katasteriuudistuksen huomioon realistisesti.
Lähde: Bangkok Post