Kymmenes joka asunnosta Thaimaassa on tyhjillään. Tämä yksi luku riittää selittämään, miksi suomalaisen sijoittajan kannattaa valita kohde tarkkaan ennen kuin kirjoittaa nimensä thaimaalaiseen kauppakirjaan.
Thailand Business Newsin mukaan Thaimaassa on 1,64 miljoonaa asuntoa vailla asukkaita, ja tämän käyttämättömän asuntokannan yhteisarvo on 3,45 biljoonaa bahtia (noin 96 miljardia dollaria). Vertailun vuoksi: summa vastaa karkeasti Sri Lankan koko vuotuista bruttokansantuotetta. Jos olet harkinnut kondomiinion ostoa Bangkokista tai Thaimaan mantereelta, tämä luku kannattaa ottaa vakavasti - massamarkkina on ylikuumentunut, ja rakennusvaiheessa (off-plan) ostettu asunto voi jäädä pääoman hautapaikaksi vuosiksi eteenpäin.
Lyhyt vastaus: mitä tämä tarkoittaa sijoittajalle?
Thaimaan asuntomarkkinalla on ennätyssuuri ylitarjonta, mutta ongelma ei koske koko maata tasaisesti. Bangkokin lähiöissä ja Keski-Thaimaan teollisuusalueilla tyhjien asuntojen määrä on kriittinen, kun taas Phuketin ja Samuin kaltaiset lomakohteet kärsivät tilanteesta huomattavasti vähemmän ulkomaisen kysynnän ja rajallisen maa-alan ansiosta. Suomalaisen sijoittajan kannattaa siis unohtaa spekulatiivinen hintanousuveto ja keskittyä kohteisiin, joissa on todistettu vuokratuotto.
Kuinka suuri ongelma tämä oikeasti on?
Tyhjien asuntojen määrä, 1,64 miljoonaa, vertautuu Thaimaan noin 17 miljoonan asunnon kokonaiskantaan. Tyhjyysaste ylittää 9 %, kun useimmat kansainväliset analyytikot pitävät kriittisenä rajana 5-7 %:a. Tämä ei ole enää pieni poikkeama, vaan rakenteellinen ylitarjonta.
Suurin osa ylimääräisestä kannasta on keskittynyt Bangkokin lähiöihin ja pääkaupunkiseudun teollisuusprovinsseihin. Markkina-arviot viittaavat siihen, että jopa 40 % tyhjistä kondomiinioista sijaitsee massamarkkinaprojekteissa - yksiöissä ja yhden makuuhuoneen asunnoissa, jotka on hinnoiteltu alle 3 miljoonan bahtin ja jotka sijaitsevat alueilla, joissa infrastruktuuri on kehittymätöntä.
Miksi asuntoja on rakennettu näin paljon liikaa?
Thaimaalaiset rakennuttajat ovat pitkään rakentaneet myyntivolyymin, ei kysynnän, ehdoilla: asuntoja myydään rakennusvaiheessa (off-plan) jo ennen kuin ensimmäistä tiiltäkään on ladottu. Spekulatiiviset ostajat maksavat 10-20 %:n käsirahan toivoen voivansa myydä osakkeen eteenpäin ennen valmistumista. Kun markkina hidastuu, näitä asuntoja jää sekä myymättä että vuokraamatta - varasto kasvaa, kunnes se muuttuu taakaksi.
Taustalla vaikuttaa myös verotyhjiö: Thaimaassa ei ole tehokasta veroa tyhjillään oleville kiinteistöille. Vuonna 2020 käyttöön otettu maa- ja rakennusvero (Land and Building Tax) on tasoltaan vain 0,02-0,3 % arvioidusta arvosta, eikä se riitä painostamaan omistajia myymään tai vuokraamaan tyhjää asuntoaan.
Mitä viranomaiset aikovat tehdä? Keskustelu on käynnissä uusien rakennuslupien rajoittamisesta ylitarjonta-alueilla ja progressiivisesta verosta usean kiinteistön omistajille, mutta konkreettista lakiesitystä ei ole vielä hyväksytty.
Miksi Bangkokin ja Phuketin tilanne eroaa toisistaan?
Ulkomaalaisten omistuskiintiön (49 %) täyttöaste kertoo paljon: huippuluokan Phuketin ja keskisen Bangkokin projekteissa kiintiö on täynnä, kun taas lähiöiden kondomiinioissa ulkomaalaisia ostajia on vain 5-15 % myydyistä yksiköistä.
Lomakiinteistömarkkina Phuketissa, Samuissa ja Pattayassa toimii täysin eri logiikalla kuin Bangkokin massamarkkina. Kysyntää ajavat ulkomaiset ostajat ja turistivirrat, jotka ylittivät 36 miljoonaa saapujaa vuonna 2025. Saarilla maa-ala on fyysisesti rajallinen, ja uudisrakentamista rajoittavat tiukat ympäristömääräykset. Phuketin luksusvillasegmentissä ulkomaiset ostajat ovat edelleen enemmistönä, Samuissa ja Phanganissa ulkomaisten ostajien aktiivisuus on erityisen korkeaa, ja villat ovat alkaneet ohittaa kondomiiniot varakkaiden kansainvälisten ostajien suosiossa - painopiste on elämäntavassa, luotettavissa rakennuttajissa ja vuokratuottopotentiaalissa.
Knight Frank Thailand ennustaa Phuketin luksussegmentin pysyvän vakaana läpi vuoden 2026, ja kilpailun odotetaan kiristyvän viimeisten 3-4 vuoden aikana lanseerattujen off-plan-kondomiinioprojektien osalta.
Onko ylitarjonta myös mahdollisuus - ei vain riski?
Ongelman vakavuus vaihtelee huomattavasti alueesta riippuen. Better-than-Freeholdin raportin mukaan Thaimaan suurin ongelmaomaisuuksien hoitaja BAM on vahvistanut, että markkina ei ole vielä pohjalla: myymättömiä yksiköitä on noin 700 000, kun aidosti ostovoimaisia kotitalouksia on alle 100 000. Epäsuhta on lähes seitsenkertainen.
Juuri tästä epäsuhdasta löytyy alennusmahdollisuus - mutta vain ostajille, jotka käyttävät täysin lainmukaisia omistusrakenteita, sillä Thaimaa on tiukentanut sääntöjä nominee-järjestelyjä (bulvaaniomistusta) vastaan. Tämä on tärkeä muistutus kaikille suomalaisille: älä koskaan kompromissoi omistusrakenteen laillisuudessa hintaedun toivossa.
Mitä tämä tarkoittaa vuokratuotoille?
Bangkokin lähiöiden massamarkkinakondomiinioiden keskimääräinen bruttovuokratuotto on laskenut 3-4 %:iin vuodessa, kun Phuketin villat ja kondomiiniot tuottavat lyhytaikaisen vuokrauksen kautta johdonmukaisesti 6-8 %. Ylitarjonta-alueilla vuokranantajat joutuvat leikkaamaan pyytämiään vuokria 15-25 % alkuperäisiä odotuksia alemmas, jotta vuokralainen löytyy ylipäätään.
Yhteenveto: mihin suomalaisen sijoittajan kannattaa keskittyä?
Vältä Bangkokin lähiöiden massamarkkinakondomiinioita. Keskity kohteisiin, joilla on todistettu, yli 6 %:n vuokratuotto - lomakiinteistöihin tai keskeisen Bangkokin premium-projekteihin. Tarkista aina ulkomaalaisten omistuskiintiön täyttöaste ja todelliset vuokratuottotiedot ennen kuin allekirjoitat mitään sopimusta. Thaimaan Kiinteistöt auttaa mielellään vertailemaan kohteita ja tarkistamaan omistusrakenteen lainmukaisuuden ennen ostopäätöstä.
Lähde: Bangkok Post