Jos olet harkinnut asunnon ostoa Phuketista tai muualta Thaimaasta, nyt kannattaa tarkistaa laskukone uudestaan: Thaimaan hallitus on leikannut kahta suurinta kaupankäyntikulua merkittävästi. Siirtomaksu on pudonnut 2 %:sta 0,01 %:iin ja kiinnityksen rekisteröintimaksu 1 %:sta 0,01 %:iin. Kymmenen miljoonan bahtin (noin 260 000 euron) asunto-osakkeessa nämä kaksi muutosta yksinään tarkoittavat lähes 300 000 bahtin säästöä.
Mistä tarkalleen on kyse?
Thaimaan hallitus on aiemminkin, vuodesta 2019 lähtien, myöntänyt vastaavia väliaikaisia helpotuksia, mutta ne ovat yleensä olleet lyhytkestoisia ja tiukasti hintakattoon sidottuja. Vuoden 2026 versiossa erikoista on kesto: hallituksen kabinetti on jatkanut 0,01 %:n maksurakennetta 30.6.2027 saakka. Tämä antaa ostajalle aidosti pitkän aikaikkunan suunnitella hankintaansa hätiköimättä.
Hyvä uutinen ulkomaalaisille sijoittajille: kun ostat asunto-osakkeen (condominium) freehold-kiintiön puitteissa, saat täsmälleen samat alennetut maksut kuin thaimaalainen ostaja. Tämä on olennainen tieto suomalaiselle, joka suunnittelee esimerkiksi lomahuoneiston hankintaa Phuketista.
Kenelle alennus kuuluu ja mitkä kiinteistöt ovat mukana?
Alennettuja maksuja sovelletaan asuinkiinteistöihin, joiden kauppahinta ja viranomaisen arvioima arvo ovat enintään 7 miljoonaa bahtia, ja kiinnityksiin enintään 7 miljoonaa bahtia sopimusta kohden. Kelpoisia kiinteistötyyppejä ovat erilliset omakotitalot, kytketyt pientalot (townhouse), asunto-osakkeet sekä maa rakennuksineen. Osaomistusosuuksien myynti on rajattu tuen ulkopuolelle.
Huomionarvoista: sama alennus koskee myös jälleenmyyntikohteita, kunhan hinta ja arvioarvo pysyvät rajoissa. Myyjä voi silti joutua maksamaan erillisen liiketoimintaveron tai leimaveron riippuen omistusajan pituudesta.
Kuinka paljon todella säästät?
Otetaan konkreettinen esimerkki: 5 miljoonan bahtin (noin 130 000 euron) asunto-osake.
- Siirtomaksun säästö: noin 99 500 bahtia (2 % miinus 0,01 %)
- Kiinnityksen rekisteröintimaksun säästö: noin 49 950 bahtia (1 % miinus 0,01 %)
- Yhteensä säästöä: noin 149 500 bahtia, eli noin 4 200 Yhdysvaltain dollaria
Kymmenen miljoonan bahtin kohteessa säästö nousee lähelle 300 000 bahtia. Tämä ei ole pieni yksityiskohta budjetissa, vaan käytännössä ylimääräinen tuottoprosentti, jonka valtio antaa ostajalle ilmaiseksi.
Mitä muita kuluja Thaimaan kiinteistökaupassa on?
Normaalisti kiinteistökauppaan Thaimaassa liittyy neljä kululajia:
| Kuluerä | Normaali taso | Nykyinen alennettu taso |
|---|---|---|
| Siirtomaksu (transfer fee) | 2 % | 0,01 % (kelpoisille kohteille) |
| Kiinnityksen rekisteröintimaksu | 1 % | 0,01 % (kelpoisille kohteille) |
| Leimavero (stamp duty) | 0,5 % | Ei muutosta |
| Erityinen liiketoimintavero (specific business tax) | 3,3 % (jos myynti 5 vuoden sisällä ostosta) | Ei muutosta |
On tärkeää ymmärtää, että tämä helpotus koskee vain siirtomaksua ja kiinnityksen rekisteröintimaksua. Erityinen liiketoimintavero, 3,3 %, peritään edelleen täysimääräisenä, jos kiinteistö myydään eteenpäin viiden ensimmäisen omistusvuoden aikana. Myös progressiivinen ennakonpidätysvero (withholding tax) pysyy ennallaan.
Maksut lasketaan Thaimaan maanmittausviraston (Department of Lands) vahvistaman arvioarvon perusteella, joka voi poiketa todellisesta kauppahinnasta. Maanmittausvirasto on ainoa viranomainen, joka rekisteröi omistusoikeuden siirrot Thaimaassa.
Miksi Thaimaa tekee tämän juuri nyt?
Thaimaan valtiovarainministeriö arvioi, että laajennettu ohjelma tukee vuosittain noin 540 miljardin bahtin arvoista kiinteistökauppaa ja houkuttelee alalle noin 305 miljardin bahtin lisäinvestoinnit. Kyse on siis merkittävästä talouspoliittisesta toimenpiteestä, ei pelkästä pienestä verohelpotuksesta.
Ulkomaalaiset ostajat ovat edelleen merkittävä voima asunto-osakemarkkinassa: vuosittaiset ulkomaalaisten asunto-osakeostot pysyivät noin 14 500 yksikön tasolla 2024-2025, ja pelkästään vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä ostettiin alan tietojen mukaan noin 3 919 yksikköä. Bangkok, Chonburi ja Phuket ovat tämän kysynnän ykköskohteita.
Missä alennus vaikuttaa eniten?
Phuket, Pattaya ja Samui ovat kolme kohdetta, joissa ulkomaalaisten osuus asunto-osakekaupoista on suurin. Käytännössä tämä tarkoittaa, että juuri näillä alueilla maksualennuksen vaikutus sijoituskysyntään näkyy voimakkaimmin. Suomalaiselle ostajalle tämä on hyvä uutinen, sillä Phuket on jo ennestään suosituin kohde suomalaisten Thaimaa-sijoituksille.
Muistutuksena: ulkomaalaisen suora omistusoikeus maahan tai erillistaloon on Thaimaassa edelleen tiukasti rajoitettu. Freehold-omistus rajoittuu asunto-osakkeisiin kunkin projektin 49 %:n ulkomaalaiskiintiön puitteissa. Maapohjaista kiinteistöä hankittaessa käytetään yleensä pitkäaikaista vuokrasopimusta (leasehold) tai yhtiörakennetta.
Voiko alennuksen yhdistää rakennuttajan maksuohjelmaan?
Kyllä. Rakennuttajan maksuerätaulukko ja valtion maksualennus ovat toisistaan riippumattomia asioita. Maksu peritään sillä hetkellä, kun omistusoikeuden siirto rekisteröidään, mikä yleensä osuu yhteen viimeisen maksuerän kanssa.
Kuinka varmistan, että alennus on voimassa juuri minun kauppani hetkellä?
Ajantasainen tilanne julkaistaan Thaimaan maanmittausviraston kautta, ja tiedon voi myös vahvistaa suoraan paikallisesta maanmittaustoimistosta (Land Office), jossa rekisteröinti tehdään.
Kannattaako ostaa nyt vai odottaa?
Monivuotinen maksualennus, jolla on selkeä mutta kaukainen päättymispäivä, antaa sijoittajalle aidosti tilaa suunnitella hankinta huolella hätäisen päätöksen sijaan. Jos olet jo löytänyt kiinteistön ja tehnyt tarvittavan due diligence -selvityksen, nykyinen ikkuna aina kesäkuuhun 2027 asti on suotuisa hetki edetä. Säästö, joka liikkuu 150 000 ja 300 000 bahtin välillä, toimii käytännössä ylimääräisenä tuottoprosenttina, jonka valtio antaa ostajalle. On silti syytä muistaa, että kyse on poliittisesta päätöksestä, jota voidaan muuttaa, joten ehtojen lukitseminen aikaisin on turvallisempi tie.
Thaimaan Kiinteistöt seuraa näitä säädösmuutoksia jatkuvasti ja auttaa mielellään arvioimaan, miten alennus vaikuttaa juuri sinun harkitsemasi kohteen kokonaiskustannuksiin.
Lähde: The Nation Thailand