Lyhyt vastaus: mikä muuttui ja mikä ei
Jos suunnittelet kondon ostoa Phuketilta tai muualta Thaimaasta, tässä on ydinasia heti kärkeen: ulkomaalaisten omistuskiintiö on edelleen 49 % rakennuksen kokonaispinta-alasta, eikä mitään 75 prosentin lakimuutosta ole hyväksytty. Sen sijaan 1.7.2026 voimaan tullut alennettu 0,01 % siirtomaksu koskee ainoastaan thaimaalaisia ostajia, ei sinua ulkomaalaisena sijoittajana. Tämä yksityiskohta on hukkunut moneen suomenkieliseenkin some- ja markkinointijulkaisuun, joten kannattaa lukea tarkkaan mitä alla käydään läpi.
49 % kiintiö: ei ole muuttunut, eikä ole tulossa nopeasti
Kondominiumlaki vuodelta 1979 on säädellyt ulkomaalaisten omistusta jo lähes viisi vuosikymmentä, ja sen ydinperiaate on pysynyt koskemattomana kaikista päivityksistä huolimatta: ulkomaalainen voi omistaa kondon suoraan omalla nimellään (freehold), mutta koko projektin ulkomaalaisomistus ei saa ylittää 49 % myytävästä kokonaispinta-alasta. Loput 51 % on oltava thaimaalaisten kansalaisten tai thaimaalaisenemmistöisten yhtiöiden hallussa.
Tämä sääntö luo aitoa niukkuutta suosituimmilla alueilla. Phuketilla, Pattayalla ja Bangkokissa kiintiö täyttyy usein jo ennen kuin rakennus on edes valmistunut. Jos saavut markkinoille myöhässä, vaihtoehdoiksi jäävät thaimaalaisyhtiörakenne (joka tuo mukanaan omat juridiset ja compliance-riskinsä) tai enintään 30 vuoden vuokraoikeus. Kumpikaan ei vastaa painoarvoltaan suoraa freehold-omistusta.
Onko 75 % kiintiö tulossa, ja milloin?
Keskustelu kiintiön nostamisesta 75 prosenttiin käynnistyi vuonna 2024, kun Srettha Thavisinin hallitus esitteli toimenpidepakettia ulkomaisen pääoman houkuttelemiseksi Thaimaan talouteen. Samassa yhteydessä pohdittiin myös 99 vuoden maanvuokrasopimuksia ulkomaalaisille. Molemmat ehdotukset saivat osakseen vastustusta thaimaalaisessa yhteiskunnassa: kriitikot pelkäsivät, että laajempi ulkomaalaisomistus nostaisi asuntojen hintoja ja syrjäyttäisi paikallisia ostajia omilta markkinoiltaan.
Elokuuhun 2026 mennessä kumpikaan ehdotus ei ollut edennyt varsinaiseksi lakiesitykseksi. Thaimaan hallinnon lähteet kuvailevat molempia hankkeita yhä 'selvitettävinä', mikä käytännössä voi tarkoittaa vuosien viivettä tai sitä, ettei muutosta tule koskaan. Jos rakennat ostopäätöstäsi oletetun tulevan kiintiönnoston varaan, olet käytännössä lyömässä vetoa aikataulusta, jota kukaan ei pysty vahvistamaan.
Alennettu 0,01 % siirtomaksu koskee vain thaimaalaisia, ei sinua
Thaimaan virallinen lehti (Royal Gazette) julkaisi 1.7.2026 asetuksen, joka laski siirtomaksun tavanomaisesta 2 prosentista 0,01 prosenttiin. Useat englanninkieliset ja alueelliset uutislähteet raportoivat tämän virheellisesti koskevan kaikkia ostajia, ja osa välittäjistä on jopa markkinoinut 'siirtomaksu 0,01 % kaikille'. Tämä on suoraan sanottuna väärin. Asetuksen lakitekstin mukaan etu koskee ainoastaan kelpoisuusehdot täyttäviä Thaimaan kansalaisia.
Kansainväliselle sijoittajalle, joka ostaa kondon omalla nimellään, laskutoimitus on yksinkertainen: maksat 2 % siirtomaksun, ei poikkeuksia. Konkreettinen esimerkki havainnollistaa eron hyvin: 10 miljoonan thaimaalaisen bahtin (THB) arvoisessa kohteessa erotus on 199 000 THB eli noin 5 700 dollaria. Tämä ei ole pyöristysvirhe, vaan todellinen kuluerä lopullisessa kauppakirjassa.
Alennus on voimassa määräajan, 1.7.2026-30.6.2027, ja koskee vain thaimaalaisia. Myös kiinnityksen (mortgage) rekisteröintimaksu on laskettu vastaavasti 0,01 prosenttiin, jälleen ainoastaan thaimaalaisille ostajille.
Piilotettu hyöty: alennus voi vauhdittaa jälleenmyyntiäsi
Uudessa maksurakenteessa on kuitenkin yksi vähemmän ilmeinen etu ulkomaalaiselle omistajalle. Jos myyt kondosi thaimaalaiselle ostajalle alennusikkunan aikana (ennen 30.6.2027), ostajan säästämä siirtomaksu voi tehdä kohteestasi kilpailukykyisemmän jälleenmyyntimarkkinoilla. Esimerkiksi 5 miljoonan THB:n asunnossa ostajan säästö on noin 100 000 THB, mikä on merkittävä neuvotteluvaltti hintakeskustelussa.
Phuketin erityispiirre: kiintiö lasketaan pinta-alan, ei yksiköiden mukaan
Phuketilla ulkomaalaisten freehold-kiintiö lasketaan nimenomaan pinta-alan perusteella, ei myytyjen yksiköiden lukumäärän mukaan. Tämä tarkoittaa, että muutama suuri huoneisto voi täyttää koko projektin kiintiön yllättävän nopeasti, vaikka yksikkömäärä vaikuttaisi vielä pieneltä. Vuoden 2026 Phuket-oppaat toistavat samaa neuvoa: pyydä aina kirjallinen vahvistus kiintiötilanteesta rakennuttajalta tai taloyhtiön (juristic office) hallinnolta, ja tarkista tieto vielä itsenäisesti paikallisesta maanmittausvirastosta (Land Office) ennen kuin maksat käsirahaa. Tämä yksi tarkistus voi säästää sinut ikävältä yllätykseltä, jossa haluamasi kohde onkin jo teknisesti täynnä ulkomaalaisomistuksen osalta.
Entä 99 vuoden vuokrasopimus?
Maan enimmäisvuokra-aika on Thaimaassa edelleen 30 vuotta. Ehdotukset 99 vuoden vuokrarakenteesta ovat olemassa paperilla, mutta niitä ei ole hyväksytty osaksi lainsäädäntöä. Jos välittäjä tarjoaa sinulle '99 vuoden vuokrasopimusta' varmana vaihtoehtona, kannattaa suhtautua väitteeseen suurella varauksella ja pyytää se todennettavaksi juristilta.
Mitä tämä tarkoittaa käytännössä suomalaiselle ostajalle
Thaimaan kondomarkkina toimii edelleen tutuilla säännöillä: 49 % kiintiö, 2 % siirtomaksu ulkomaalaisille ja 30 vuoden vuokraoikeus varakatkona, jos freehold-kiintiö on täynnä. Spekulointi tulevista lakimuutoksista, oli kyse sitten 75 % kiintiöstä tai 99 vuoden vuokrasta, ei ole järkevä perusta ostopäätökselle. Kannattaa rakentaa suunnitelma nykyisin voimassa olevien sääntöjen varaan ja käyttää maksuero thaimaalaisten ja ulkomaalaisten siirtomaksujen välillä hyväksesi neuvotteluissa, erityisesti jos harkitset myyntiä ennen 30.6.2027.
Me Thaimaan Kiinteistöissä autamme suomalaisia ostajia varmistamaan kiintiötilanteen, laskemaan todelliset siirtokulut ja välttämään yleisimmät markkinointipuheen sudenkuopat, ennen kuin allekirjoitat mitään.
Lähde: ReloSale