Thalangin maanmittaustoimistossa Phuketissa istuu nykyään usein kolmas henkilö pöydän ääressä: thaimaalainen osakas, joka joutuu selittämään virkailijalle, mistä hänen pankkitilillään olevat rahat ovat peräisin ja miten hänen kuukausituloihinsa sopii osakkuus yhtiössä, joka on maksanut maasta 30 miljoonaa bahtia. Kaksi vuotta sitten tällaista kysymystä ei esitetty. Toukokuusta 2026 lähtien se on ollut vakiokäytäntö kaikissa maakunnan toimistoissa.
Syy on kolme 'kiireellisimmäksi' merkittyä kiertokirjettä, jotka Thaimaan maanmittauslaitos (Department of Lands) lähetti jokaiseen maakunnalliseen toimistoon toukokuun puolivälissä 2026. Ne yhdistävät aiemmin hajallaan olleet ohjeet yhdeksi kansalliseksi järjestelmäksi: valtakunnallinen tietokanta maanomistavista oikeushenkilöistä, kuukausittainen tietojen täsmäytys ja neljännesvuosittainen raportointi keskushallinnolle.
Mitä uudet kiertokirjeet käytännössä muuttavat?
Suora vastaus lyhyesti: jos omistat tai olet ostamassa maata tai villaa thaiyhtiön kautta, jossa thaimaalainen vähemmistö- tai enemmistöosakas ei ole todellisuudessa maksanut osakkeitaan eikä osallistu yhtiön toimintaan, rakenteesi on nyt automaattisesti kirjattu, seurattu ja säilytettävissä vuosien ajan valtakunnallisessa tietokannassa. Aiemmin tämä oli teoreettinen riski. Toukokuun 2026 jälkeen se on aktiivinen, kuukausittain päivittyvä valvontaprosessi.
Maanmittaustoimistojen on rakennettava valtakunnallinen tietokanta kaikista maata omistavista oikeushenkilöistä, tarkistettava se kuukausittain ja raportoitava siitä keskushallinnolle neljännesvuosittain. Jos yhtiö täyttää Maakoodeksin (Land Code) pykälien 97 ja 98 mukaisen ulkomaisen oikeushenkilön määritelmän, toimiston on raportoitava tapauksesta välittömästi, odottamatta neljännesvuosittaista kierrosta.
Milloin rahojen alkuperää tarkistetaan tarkemmin?
Tehostettu varojen alkuperän tarkistus koskee käteiskauppoja, jotka ylittävät 2 miljoonaa bahtia, tai tapauksia, joissa maanmittaustoimiston viraston oma arviointi kiinteistön arvosta ylittää 5 miljoonaa bahtia. Huomaa: kyse on virallisesta arviotasosta, ei kauppakirjaan merkitystä hinnasta, ja nämä kaksi voivat erota merkittävästi toisistaan.
Maakoodeksin pykälä 74 antaa virkailijoille laillisen perusteen kysyä osapuolten varojen alkuperää, tuloja, ammattia ja taloudellista asemaa. Korkean riskin tapauksissa toimisto voi vaatia nähtäväksi osakasrekisterin, kaupparekisteriin (Department of Business Development) toimitetut asiakirjat, taloudelliset tiedot, ja se voi tehdä paikan päällä tarkastuksen yhtiön rekisteröidyssä osoitteessa.
Mondaqin oikeudellisen analyysin mukaan valvontakehys edellyttää nyt, että maakunnalliset selvitystyöryhmät sisältävät erikoistutkijoita, kuten paikallisia poliisipäälliköitä, jotka saavat laajemman pääsyn osakas-, vero- ja maahanmuuttotietoihin.
Miksi 51/49-rakenne on juuri nyt vaarallisempi kuin ennen?
Ulkomaalaisten maanomistuskielto Thaimaassa ei ole uutta. Se on ollut voimassa vuosikymmeniä, poikkeuksina lähinnä 40 miljoonan bahtin investointireitti ja BOI-kytkökset. Uutta on valvonta. Vuosien ajan teknisesti laiton 51/49-yhtiörakenne selvisi tarkastuksista yksinkertaisesti siksi, että valtiolla ei ollut resursseja tai tietokantaa tarkistaa jokaista tapausta. Maanmittaustoimisto näki thaimaalaisenemmistöisen yhtiön, rekisteröi siirron ja arkistoi paperit.
2026 kiertokirjeet purkavat juuri tämän porsaanreiän. Valvonta ei ole enää kertaluonteinen tapahtuma vaan jatkuva prosessi: yhtiö, joka ostí maata vuonna 2019, istuu nyt samassa tietokannassa kuin tämän viikon ostaja. Kuukausittainen täsmäytys tarkoittaa, että osakasmuutos, ristiriita hakemuksissa tai virheellinen rekisteröity osoite voi avata tapauksen uudelleen vuosia alkuperäisen kaupan jälkeen.
Erityisen suosittu rakenne viime vuosina, etuosakkeet rajoitetuin äänioikeuksin, joissa thaimaalaiset omistavat 51 % pääomasta mutta äänestävät yhdellä äänellä ulkomaalaisen kymmentä ääntä vastaan, on juuri se malli, jota tarkastajat etsivät ensimmäisenä. Thaimaalaisenemmistö, joka on riisuttu todellisesta määräysvallasta, on oppikirjaesimerkki bulvaanijärjestelystä. "Meidän thaijuristi laati sen, siis se on laillinen" ei tarjoa suojaa. Kaupan rekisteröinti ei ole koskaan ollut takuu laillisuudesta, ja nyt se ei ole enää edes viimeinen askel.
Toimiiko 30+30 vuoden vuokrasopimusmalli oikeasti?
Toinen myytti, joka kannattaa haudata: 30+30 vuoden vuokrasopimuskaava. Thaimaan siviili- ja kauppalaki (Civil and Commercial Code) sallii kiinteistön vuokrasopimuksen rekisteröinnin enintään 30 vuodeksi. Sopimukseen kirjattu lupaus jatkosta on tietyn omistajan henkilökohtainen velvoite, ei oikeus, joka automaattisesti siirtyy maan mukana. Jos tontti vaihtaa omistajaa tai se takavarikoidaan velkojen vuoksi, jatkovuokraa lupaamassa ollutta osapuolta ei välttämättä enää ole.
Tämä on yksi niistä kohdista, joissa moni suomalaisostaja on luottanut suulliseen lupaukseen liikaa. Kirjallinen aikomus jatkosta ei ole sama asia kuin laillisesti sitova 60 vuoden oikeus.
Kannattaako yhtiörakenne enää ostajalle, jonka budjetti on maltillinen?
Oma näkemykseni: yksityiselle ostajalle, jonka budjetti on alle 10-15 miljoonaa bahtia, yhtiörakenne on nykyään taloudellisesti järjetön. Vuosittaiset ilmoitukset, tilintarkastukset, paikan päällä tehtävän tarkastuksen riski ja mahdollisuus joutua myymään pakon alla viiden vuoden sisällä syövät kaiken hintaedun, jota rakenteella muka saavutettaisiin verrattuna kondominiumiin, joka ostetaan ulkomaalaiskiintiön (49 % projektin myytävästä pinta-alasta) sisällä, omistusoikeus suoraan ulkomaalaisen nimissä, täysi chanote-asiakirja yksikölle.
Jos taas rakennat oikeaa liiketoimintaa, hotellia, tuotantolaitosta, maatalousprojektia, aidon thaimaalaisen kumppanin kanssa, joka on sijoittanut todellista pääomaa ja jonka liikevaihto näkyy kirjanpidossa, näillä kiertokirjeillä ei juuri ole sinuun vaikutusta. Seulonta on suunniteltu karsimaan tyhjät kuoriyhtiöt pois, ei toimivia yrityksiä.
Rehellinen varaus: valvonnan taso vaihtelee maakunnasta toiseen. Phuket, Koh Samui, Pattaya ja Chiang Mai ovat korkean huomion alueita ilmeisistä syistä, kun taas maanmittaustoimisto jossain päin Isaania tuskin käynnistää paikan päällä tehtäviä tarkastuksia ensimmäisellä vuosineljänneksellä. Tahti vaihtelee, mutta sääntöjen sisältö ei, se vain vaikuttaa siihen, milloin valvonta saavuttaa tietyn kiinteistön.
Mitä ostajan pitäisi tarkistaa juuri nyt?
Käytännön huomio kesken kauppaa oleville: allekirjoitus ja rekisteröinti maanmittaustoimistossa vaativat yhä useammin kaikkien osapuolten henkilökohtaista läsnäoloa, koska virkailijat kuulustelevat nyt ihmisiä, eivät valtakirjoja. Bangkok Biznews -lehden raportin mukaan maanmittauslaitoksen toimista 2 miljoonan bahtin käteisraja ja 5 miljoonan bahtin arviointiraja koskevat erityisesti sen varmistamista, että varat ovat henkilökohtaista omaisuutta eivätkä yhteistä aviovarallisuutta, mikä on hyvä valmistella etukäteen tositteiden osalta.
Jos kiinteistösi on tällä hetkellä thaiyhtiön omistuksessa, käy paperit läpi ennen vuosineljänneksen loppua ja tarkista neljä asiaa: ovatko thaimaalaiset osakkaat todella maksaneet osakkeensa, vastaako yhtiön rekisteröity osoite sen tosiasiallista toimintaa, onko ilmoitukset tehty kaikilta toimintavuosilta, ja löytyykö yhtiöltä mitään todellista liiketoimintaa yhden kiinteistön omistamisen lisäksi. Näitä neljää kohtaa maanmittaustoimistot tarkistavat ensimmäisenä, ja ne on huomattavasti halvempi korjata etukäteen kuin sen jälkeen, kun kysymys on jo esitetty.
Lähde: Mondaq