Kun thaimaalainen pörssiyhtiö AssetWise ilmoitti maaliskuussa 2026 istuvansa 38,18 miljardin bahtin tilauskannan päällä, luku herätti kysymyksen: onko kyse asuntokuplasta vai siitä, että ulkomainen pääoma paikkaa kotimaisen kysynnän hiipumista? Vastaus on jälkimmäinen, ja Phuket on tästä ilmiöstä paras yksittäinen esimerkki.
38,18 miljardia bahtia tarkoittaa noin 1,17 miljardia dollaria (kurssilla 32,5 baht/dollari) allekirjoitettuja kauppasopimuksia, joita ei ole vielä siirretty ostajille. Se ei ole kassassa olevaa rahaa, vaan lupaus tulevasta liikevaihdosta. Vertailun vuoksi: yhtiön alkuvuoden 2026 liikevaihto oli 5,69 miljardia bahtia, kasvua 57 prosenttia vuoden takaisesta. Tilauskanta on siis reilusti yli kolminkertainen puolen vuoden liikevaihtoon nähden, mikä tarkoittaa käytännössä useiden vuosien tulovirtaa, joka on jo lukittu sisään.
Miksi tilauskanta kertoo enemmän kuin neljännesvuosiluvut?
Thaimaalaisessa kirjanpidossa liikevaihto kirjataan vasta siinä hetkessä, kun omistus siirtyy maarekisterissä (Land Department), ei sopimuksen allekirjoitushetkellä. Tämä tarkoittaa, että AssetWisen raportoitu liikevaihto kuvaa 2-3 vuotta sitten rakennettuja asuntoja. Se on taustapeiliin katsomista.
Tilauskanta taas kertoo, kuinka moni ostaja on jo maksanut käsirahan ja allekirjoittanut sopimuksen. Kun tilauskanta kasvaa liikevaihtoa nopeammin, yhtiö myy nopeammin kuin se rakentaa ja luovuttaa. Thaimaan keskuspankin (Bank of Thailand) tiukka asuntolainapolitiikka on hillinnyt paikallista kysyntää, ja tämä aukko täyttyy juuri ulkomaisella pääomalla. Se näkyy erityisen selvästi Phuketin osuudessa.
Mitä Phuketin luvut oikeasti kertovat?
Kun AssetWisen ja Rhom Bho Propertyn yhdistetty The Title -brändin portfolio, arvoltaan 47,4 miljardia bahtia, jaetaan alueittain, Phuketin osuus tilauksista on 57 prosenttia. Tämä antaa yhtiölle tulonäkymän aina vuoteen 2028 asti.
Syksyllä 2026 luovutuksia tapahtuu pääosin Bangkokissa ja Phuketissa, ja molemmat kaupungit on nimetty yhtiön omissa tiedotteissa vuoden toisen puoliskon kasvun pilareiksi. Ero näiden kahden markkinan välillä on olennainen suomalaiselle ostajalle: Bangkokin kysyntä nojaa paikallisiin asuntolainoihin ja yrityssektorin vuokraukseen, kun Phuketin kysyntä riippuu ulkomaisista ostajista ja matkailuvirroista. Kun Phuketin osuus tilauskannasta kasvaa, se on merkki siitä, että ulkomainen pääoma virtaa Thaimaan kiinteistömarkkinoille, vaikka kotimainen kysyntä on heikentynyt.
Villa-myynti Phuketissa kasvoi 12,9 prosenttia vuonna 2025, ja kysyntä keskittyi hankkeisiin, joissa on hallinnointi, palvelu ja vahva sijainti, ensisijaisesti länsirannikolla: Bang Taossa, Layanissa ja Kamalassa.
Mitä Phuketilla ostetaan tänä päivänä?
Saari ei ole enää halpojen studioasuntojen markkina lyhytaikaista vuokrausta varten. Ostaja, jolla on käytössään 8-15 miljoonan bahtin budjetti, ei valitse neliöitä, vaan toimintamallia: kuka hoitaa vuokrauksen, millainen käyttöaste on matalakaudella, kuka maksaa laitteiden uusimisen ja miten tulot jaetaan omistajan ja operaattorin kesken.
Brändi tässä yhteydessä on tapa siirtää hallinnointiriski ammattimaiselle operaattorille. Tämä selittää hinnan preemion. Markkina-arviot asettavat brändättyjen asuntojen hintapreemion noin 20-35 prosenttiin verrattuna vastaavaan brändittömään tarjontaan samalla alueella.
Suomalaiselle ostajalle tässä on myös käytännön ulottuvuus: kun asunto sijaitsee Bang Taon tai Kamalan kaltaisella alueella ja rakennusta hallinnoi tunnettu operaattori, ostaja saa käytännössä pääsyn julkiseen taloudelliseen raportointiin, ei vain sisustussuunnitelmaan. Sama logiikka pätee venäläisiin, kazakstanilaisiin ja kiinalaisiin ostajiin, jotka eivät voi henkilökohtaisesti valvoa rakentamista ja toimintaa paikan päällä. Pörssiyhtiön julkaisema, tarkastettu tilauskanta on tässä mielessä konkreettinen turva, ei vain markkinointiväite.
Missä brändipreemion logiikka pettää?
Nyt epämukava osa.
Brändipreemio ei siirry hyvin jälleenmyyntiin. Ensimmäinen ostaja maksaa 20-35 prosentin lisähinnan hallinnointiyhtiöstä ja aulasta, mutta viiden vuoden kuluttua toinen ostaja katsoo alueen neliöhintaa ja edellisen vuoden todellista nettotuottoa. Jos todellinen nettotuotto osoittautuu 4-5 prosentiksi esitteen lupaaman 7-8 prosentin sijaan, preemio haihtuu. Ero syntyy aina samasta kohdasta: markkinoidut prosentit lasketaan bruttotuloista korkealla käyttöasteella, kun todellisuudessa omistajalle maksetaan vasta operaattorin komission, sähkö- ja vesilaskujen, huoltorahaston, verojen ja sadekauden (toukokuu-lokakuu) tyhjäkäynnin jälkeen.
Toinen ongelma: tilauskanta ei ole tae luovutuksesta. Thaimaassa ei ole mekanismia, joka lukitsisi ostajan maksut erilliselle tilille valmistumiseen asti, kuten monissa muissa maissa. Sopimusmaksut menevät suoraan kehittäjälle ja rahoittavat käynnissä olevaa rakentamista. Ainoa todellinen suoja on kehittäjän taloudellinen vakaus, sen näyttö valmiista hankkeista ja kauppasopimuksen rakenne. Tämä on juuri syy, miksi julkinen taloudellinen raportointi on käytännön, ei vain maineenhallinnan, arvoinen asia.
Kolmanneksi länsirannikko rakentuu tiiviisti. Bang Tao, Layan ja Kamala imevät kaikki suuria määriä uusia yksiköitä, ja kilpailu samasta vuokralaispoolista kiristyy siihen mennessä, kun nykyinen tilauskanta muuttuu valmiiksi rakennuksiksi.
Mitä ulkomaalaisen ostajan pitää tietää omistusoikeudesta ja rahansiirrosta?
Ulkomaalainen voi omistaa asunnon freehold-muodossa (vapaa omistusoikeus) vain enintään 49 prosentin osuudessa kerrostalon myytävästä pinta-alasta, ja tämä koskee myös brändättyjä hankkeita. Loput 51 prosenttia on ulkomaalaisten saatavilla ainoastaan leasehold-muodossa, tyypillisesti 30 vuoden vuokraoikeutena, joka voidaan uusia.
Ulkomaisen ostajan maksun on saavuttava Thaimaahan ulkomailta ulkomaan valuutassa ja muunnettava bahteiksi Thaimaan sisällä. Pankki myöntää tästä Foreign Exchange Transaction -lomakkeen (FET), jota ilman maarekisteri ei rekisteröi freehold-omistusta ulkomaalaiselle. Tämä yksityiskohta kannattaa varmistaa pankin kanssa hyvissä ajoin ennen kauppaa, koska prosessi kestää.
Kannattaako sijoittaa brändättyyn Phuketin asuntoon vai ei?
Jos budjetti on alle 5-6 miljoonaa bahtia, brändätty Phuket ei todennäköisesti ole sinulle oikea valinta. Tällä hintatasolla brändipreemio syö tuoton, ja kilpailet satojen samankaltaisten studioasuntojen kanssa. Tässä segmentissä on järkevämpää katsoa Bangkokin asuntoja BTS- ja MRT-asemien läheltä, joissa vuokralaiset asuvat ympärivuotisesti eikä vain neljä kuukautta.
8 miljoonan bahtin ja siitä ylöspäin menevässä hintaluokassa logiikka kääntyy toisin päin. Tässä kannattaa valita hanke kolmen tarkistettavan kriteerin perusteella: kehittäjä on pörssiyhtiö ja julkaisee tilauskantansa avoimesti, operaattorilla on jo näyttöä todellisista käyttöasteista saarella, ja vuokrasopimus ei lupaa taattuja tuottoja yli 6 prosentin (tällaiset lupaukset kompensoidaan käytännössä ylihinnoittelulla).
Yksi askel, jonka moni ostaja unohtaa: käy paikan päällä matalakaudella, ei helmikuussa. Heinä- tai syyskuu näyttävät rannan ja teiden todellisen käyttöasteen huomattavasti rehellisemmin kuin huippukausi.
Oma näkemyksemme on, että realistinen nettotuotto brändätyissä Phuketin asunnoissa on hallinnointimaksujen, sähkö- ja vesilaskujen ja verojen jälkeen tyypillisesti 4-6 prosentin luokkaa vuodessa. Esitteissä näkyvät 8-10 prosentin luvut ovat useimmiten bruttolukuja, jotka perustuvat optimistisiin käyttöasteoletuksiin.
Yhteenveto ilman turhaa toivetta hinnanlaskusta
Länsirannikon ensimarkkinan hinnat ovat maanhankintakustannusten tukemia, ja laajaa hinnanlaskua on epätodennäköistä odottaa. Todennäköisempää on markkinan jakautuminen: toimivan operaattorin omaavat vahvat hankkeet pitävät hintansa, kun heikommat alkavat tarjota alennuksia ja maksuaikatauluja. Koko saaren kattavaa korjausliikettä odottava ostaja tekee huonon strategisen valinnan, jos hänellä on todellinen tarve löytää asunto, joka sopii tiettyyn vuokramalliin.
Lähde: Dzen (hatamatata)