Kuvittele tilanne: seisot Banglamungin maanmittausvirastossa 4 miljoonan bahtin pankkishekki kädessä, ja virkailija ei ota shekkiä vastaan ennen kuin selität, mistä raha tulee, mikä on ammattisi ja miksi yhtiösi thaimaalaiset osakkaat, jotka omistavat 51 prosenttia, eivät ole koskaan saaneet osinkoa. Vuosi sitten tämä kauppa olisi kuitattu ja rekisteröity puolessatoista tunnissa. Toukokuusta 2026 lähtien näin ei enää käy.
Moni suomalainen sijoittaja on kuullut Phuketin lakitoimistoilta vuosien ajan, että thai-yhtiö on toimiva ratkaisu ulkomaalaisen maanomistukseen. Nyt tämä ratkaisu on murenemassa, ei koska laki muuttui, vaan koska viranomaiset alkoivat vihdoin katsoa kokonaiskuvaa.
Mikä muuttui toukokuussa 2026?
Thaimaan maanmittausvirasto (Department of Lands) lähetti toukokuussa 2026 kaikille maan 76 provinssin maakonttoreille kolme kiireelliseksi merkittyä kiertokirjettä. Kyse ei ole uudesta lainsäädännöstä, vaan yhtenäisestä valvontamekanismista maakoodeksin (Land Code) säännöksille, jotka ovat olleet voimassa jo kaksi vuosikymmentä mutta joita on sovellettu eri provinsseissa eri tavoin.
Keskeinen muutos on tämä: valvonta ei ole enää yksittäinen tapahtuma rekisteröintipäivänä. Se on jatkuvaa. Maakonttorit rakentavat ja päivittävät koko maan kattavaa tietokantaa jokaisesta yhtiöstä, joka omistaa maata, ja seulovat niitä merkeistä nominee-rakenteesta. Aiemmin Bangkokissa rekisteröity yhtiö saattoi ostaa maata Surat Thanista kenenkään vertailemasta sen kaupparekisteritietoja (DBD-rekisteri) maarekisteriin. Nyt tämä katvealue on suljettu, ja vuonna 2019 päätetty kauppa voi hyvinkin nousta esiin tarkastuskierroksella vuonna 2027.
Mitkä ovat uudet euromääräiset rajat, jotka laukaisevat tarkastuksen?
Kaksi kynnysarvoa ratkaisee, joutuuko kauppa tarkempaan tutkintaan:
| Kynnysarvo | Mikä laukeaa |
|---|---|
| 2 000 000 bahtia | Käteismaksu tätä suuremmasta summasta laukaisee pakollisen selvityksen ostajan varojen alkuperästä, tulotasosta, ammatista ja yleisestä taloudellisesta asemasta |
| 5 000 000 bahtia | Kun kiinteistön arvioitu arvo ylittää tämän, sama tehostettu tarkastus tehdään maksutavasta riippumatta |
2 000 000 bahtin raja ei ole sattumanvarainen. Se asettuu juuri sen alapuolelle, mitä käytännössä mikä tahansa tontillinen huvila maksaa, mutta jättää tavalliset thaimaalaisten keskinäiset maaseutukaupat sen ulkopuolelle. Käytännössä raja on viritetty osumaan juuri ulkomaalaisten ostajien segmenttiin. Myös pankit ovat tiukentaneet omaa prosessiaan: useat pankit pyytävät nykyään kolmen kuukauden tiliotteet ennen kuin ne vapauttavat yhtiöoston rahoja.
Miksi thai-yhtiörakenne oli aina juridisesti kestämättömällä pohjalla?
Rakenne, jota nyt puretaan palasittain, on vanhempi kuin useimmat Phuketin taloyhtiöt. Thaimaan maakoodeksi kieltää ulkomaalaisen suoran maanomistuksen, poikkeuksia on vain hyvin harvoja, ja markkinat vastasivat tähän vuosikymmeniä sitten thai-osakeyhtiöllä: 49 prosenttia ulkomaalaisen omistuksessa, 51 prosenttia thaimaalaisten osakkaiden nimissä, jotka käytännössä eivät sijoittaneet pääomaa, eivät osallistuneet johtamiseen ja usein eivät tienneet omistavansa muodollisesti 25 miljoonan bahtin arvoista huvilaa.
Lakitoimistot myivät tätä järjestelyä vuosia toimivana ratkaisuna. Muodollisesti se ei kuitenkaan koskaan ollut sellainen. Maakoodeksin pykälä 113 kieltää nimenomaisesti thaimaalaista pitämästä maata ulkomaalaisen puolesta. Ongelma ei ollut yhtiömuodossa itsessään, vaan siinä, että yhdeksän kertaa kymmenestä muoto oli tyhjä kuori.
Mitä käy jos yhtiö merkitään korkean riskin listalle?
Korkean riskin yritykset, joita arvioidaan ulkomaisen omistusosuuden ja muiden kriteerien perusteella, joutuvat syvempään tarkasteluun: osakasrekisteri, kaupparekisteri-ilmoitukset (DBD), sopimukset ja tarvittaessa paikan päällä tehtävä tarkastuskäynti.
On tärkeä huomata, ettei listalle joutuminen itsessään ole näyttö rikkomuksesta. Kyse on seulontaprosessista, ei tuomiosta. Tietokanta kattaa kaikki maata omistavat oikeushenkilöt, mukaan lukien täysin thaimaalaisomistuksessa olevat yhtiöt.
Phuketissa yli 600 yhtiötä on jo joutunut Thaimaan erikoistutkintakeskuksen (DSI) ja kauppaministeriön tarkasteluun. Laajempi operaatio kiristyi entisestään 1. elokuuta 2026 alkaen määräyksellä 2/2569.
Yksi asia kannattaa muistaa erityisen tarkasti: rakenteen 'siistiminen' jälkikäteen, ostamalla lisää osakkeita tai vaihtamalla osakkaita juuri ennen kauppaa, herättää huomiota, ei estä sitä. Tutkijat käyvät läpi osakasrekisterin ja kaupparekisterihistorian, ja äkillinen omistuksen uudelleenjärjestely yhtiössä, jolla ei ole liikevaihtoa, näyttää juuri siltä miltä se kuulostaa.
Kannattaako thai-yhtiö edelleen käyttää asunnon ostoon?
Meidän näkemyksemme Thaimaan Kiinteistöissä on selkeä: thai-yhtiörakenne on pääosin elänyt loppuun aikansa henkilökohtaisen asunnon omistuksen välineenä. Ei siksi, että kaikki olemassa olevat rakenteet purettaisiin huomenna, vaan siksi, että niihin liittyvä riski on nyt avoin ja pitkäkestoinen, ja epävarmuutta on vaikea myydä eteenpäin jälleenmyyntitilanteessa.
Tässä yksi selkeä poikkeus: jos thai-yhtiösi harjoittaa aidosti liiketoimintaa, hotellia, ravintolaa, maatilaa, jolla on todellista liikevaihtoa, veroja, palkanmaksua ja thaimaalaisia osakkaita, jotka ovat todella sijoittaneet pääomaa, mikään tästä ei koske sinua. Juuri tällaisia rakenteita laki on aina ollut tarkoitettu suojaamaan.
Asumis- tai vuokrauskäyttöön ostavalle kaksi vaihtoehtoa toimivat paremmin: kondominiumi ulkomaalaisten omistuskiintiössä (enintään 49 % rakennuksen kokonaispinta-alasta Condominium Actin mukaisesti) tai asianmukaisesti rekisteröity pitkäaikainen maanvuokrasopimus. Molemmat tarjoavat ennustettavuutta, jota yhtiöreitti ei enää voi taata. Suosittelemme näistä kahdesta ensisijaisesti suoraa kondominiumin ostoa ulkomaalaisen nimiin, koska se on juridisesti selkein ja helpoiten jälleenmyytävä ratkaisu; maanvuokraus sopii niille, joille tontillinen talo on ehdoton edellytys.
Kuinka paljon kauppa hidastuu käytännössä?
Tarkastus ei tarkoita syyllisyyttä, mutta se maksaa aikaa. Kauppa, joka aiemmin sujui yhdellä käynnillä, voi nyt kestää kaksi tai neljä viikkoa, jos toimisto pyytää tiliotteita, tuloselvityksiä tai varojen alkuperän selvitystä. Jos olet lentämässä Thaimaahan vain rekisteröintiä varten, varaa aikaa reilusti etkä oleta samana päivänä valmistuvaa kauppaa.
Käytännön askel juuri nyt on yksinkertainen: ota esiin oma omistuskirja ja yhtiösi perustamisasiakirjat, ja tee niistä riippumaton tarkastus ennen kuin maakonttori tekee sen puolestasi. Jos rakenne on tyhjä kuori, on parempi korjata se omilla ehdoilla ja omalla aikataulullaan.
Lähde: Calinka Thailand (Dzen)