Kuvittele, että omistat miljoonien bahtien arvoisen tontin Bangkokin ydinkeskustassa, mutta maksat siitä veroa kuin se olisi riisipelto maaseudulla. Tämä ei ole hypoteesi vaan Bangkokissa vuosikymmeniä käytössä ollut käytäntö: tontin omistaja istuttaa muutaman banaanipuun, rekisteröi maan maatalouskäyttöön, ja säästää verrattuna kaupalliseen verokantaan huomattavia summia vuosittain. Nyt Bangkokin kaupunginhallitus (BMA) on ilmoittanut aikovansa sulkea tämän porsaanreiän, ja vaikutukset ulottuvat kaikkiin, joilla on maaomaisuutta Thaimaan pääkaupungissa tai jotka suunnittelevat sellaista hankkivansa.
Lyhyesti: mitä tämä tarkoittaa sijoittajalle
Bangkokin kaupunki nostaa verotusta tonteille, jotka on virallisesti rekisteröity maatalousmaaksi mutta jotka sijaitsevat kaupungin ydinalueilla. Tällä hetkellä maatalousmaasta maksetaan 0,01-0,1 % arvioidusta arvosta, kun kaupallisen maan verokanta on 0,3-0,7 % (Thaimaan verohallinnon tiedot). Ero on ollut niin suuri, että keskustan tonttien omistajat ovat maksaneet verrattuna todelliseen verorasitukseen 5-10 kertaa vähemmän veroa.
Uudessa ehdotuksessa maatalousmaan perusverokanta nousisi noin 0,01 prosentista (enintään 0,10 %) tasolle 0,03-0,12 %. Käytännössä tämä tarkoittaa lähtötason verorasituksen noin kolminkertaistumista, noin 100 bahtista 300 bahtiin miljoonaa bahtia kohden maan arvosta (Nation Thailand). Sadan miljoonan bahtin arvoisella tontilla porsaanreikä on tähän mennessä tuottanut säästöä 500 000-700 000 bahtia vuodessa, summa, joka nyt on katoamassa.
Ketä muutos koskee ja milloin se astuu voimaan
Muutos kohdistuu erityisesti tyhjien ja niin sanottujen 'näennäismaatalous'-tonttien omistajiin Silomissa, Sathornissa, Sukhumvitissa, Ploenchitissä ja Ratchadamrissa, jotka ovat kaikki alueita, joilla neliömetrihinnat ovat kaupungin korkeimpia. Ehdotus on tätä kirjoitettaessa arvioinnin alla, ja täysimääräinen käyttöönotto odotetaan tilikaudesta 2027 alkaen. BMA:n esitys on yhä sovitettavana yhteen valtiovarainministeriön kanssa, ja vaikka lopullinen hyväksyntä voisi tulla vuoden 2026 loppuun mennessä, tarkat päivämäärät riippuvat poliittisesta prosessista.
Taustalla oleva lainsäädäntö ja luvut
Vuonna 2020 voimaan tullut maa- ja rakennusverolaki (B.E. 2562) loi neljä verokategoriaa: asuinkäyttö, maatalous, kaupallinen käyttö ja rakentamaton tontti. Maatalouskategoria on näistä edullisin, ja sen verokanta alkaa 0,01 prosentista tonteilla, joiden arvo on enintään 75 miljoonaa bahtia. Kaupallinen verokanta sen sijaan alkaa 0,3 prosentista ja nousee progressiivisesti arvon myötä.
Markkina-arviot viittaavat siihen, että Bangkokin parhailla sijainneilla on satoja tonttia, kooltaan 1-20 rai, jotka on virallisesti rekisteröity maatalousmaaksi todellisesta käyttötarkoituksesta huolimatta. Vertailun vuoksi: arvioidut maan arvot Sukhumvitilla soi 1:n ja soi 63:n välillä ovat 800 000-1 500 000 bahtia neliövaa kohden (valtiovarainministeriön 2024-2027 uudelleenarviointi). Näillä hinnoilla veroero maatalous- ja kaupallisen luokan välillä on ollut merkittävä kannustin optimoida verotusta keinotekoisesti.
BMA kiristää samalla myös valvontaa: maatalousmaaksi rekisteröidyn tontin on tosiasiassa oltava aidossa kaupallisessa maataloustuotannossa, ei symbolisessa 'haamuviljelyssä' (Bangkok Post). Kiinteistöalan tutkimuslaitos AREA:n mukaan kasvava verotuspaine rakentamattomaan maahan on jo nostanut rakentamiskelpoisen maan tarjontaa 12-15 % vuosina 2024-2025, kun omistajat ovat alkaneet siirtää tonttejaan kehityskäyttöön tai myyntiin.
Koskeeko tämä ulkomaalaisia sijoittajia?
Ulkomaalaiset eivät voi omistaa maata Thaimaassa suoraan (maakoodeksin pykälä 86). Muutokset vaikuttavat siis ensisijaisesti niihin, jotka omistavat maata thaimaalaisen yhtiön kautta tai pitkäaikaisten vuokrasopimusten avulla, eli tyypillisesti juuri siihen malliin, jota suomalaiset Phuketiin tai Bangkokiin sijoittavat käyttävät. Vaikka veromuutos koskee suoraan Bangkokin maata, sillä on epäsuora heijastusvaikutus koko Thaimaan kiinteistömarkkinaan: se osoittaa, että viranomaiset kiristävät valvontaa ja verotuksen läpinäkyvyyttä laajemmin.
BMA:lla on myös selkeä taloudellinen kannustin toteuttaa muutos: kaupunki kerää maaveron suoraan, ja sen vuoden 2025 tavoite oli 37 miljardia bahtia.
Mitä tämä tarkoittaa Bangkokin maan hinnoille
Vaikutus on todennäköisesti kaksijakoinen. Lyhyellä aikavälillä osa omistajista laittaa tonttinsa myyntiin, mikä voi tilapäisesti hillitä hintojen nousua tai jopa laskea hintoja paikoin. Keskipitkällä aikavälillä lisääntynyt rakentaminen kasvattaa asuntojen ja liiketilan tarjontaa, mikä vakauttaa markkinaa pidemmän päälle.
Suurella todennäköisyydellä ei ole odotettavissa massiivista myyntiaaltoa. Suuret maanomistajat, kuten Crown Property Bureau sekä Sirivadhanabhakdin ja Chirathivatin suvut, toimivat pitkän aikavälin strategialla, eivätkä he myy omaisuuttaan muutaman sadantuhannen bahtin veronkorotuksen takia. Pienemmät ja keskisuuret, spekulatiivisesti maata pitävät omistajat saattavat sen sijaan alkaa vetäytyä markkinasta aiempaa nopeammin.
Miten tarkistaa tontin verostatus ennen ostoa
Suomalaisen ostajan kannattaa aina pyytää myyjältä Chanote-omistuskirja sekä viimeisin maaveroa koskeva kuitti. Kuitista näkyy tontin verokategoria: rakentamaton, maatalous, asuinkäyttö tai kaupallinen. Kannattaa myös tarkistaa kaavoitustiedot BMA:n kaupunkisuunnitteluosastolta. Tämä on erityisen tärkeää, jos harkitsee sijoitusta yhtiörakenteen kautta, sillä veroluokka vaikuttaa suoraan pitkän aikavälin kassavirtaan.
Muutos heijastuu todennäköisesti myös epäsuorasti toimisto- ja liiketilavuokriin. Jos kaupallisten rakennusten omistajat eivät voi enää alentaa veropohjaansa luokittelemalla viereistä maata maatalouskäyttöön, käyttökustannukset nousevat, ja osa tästä taakasta siirtyy todennäköisesti vuokralaisille, erityisesti B- ja C-luokan toimistotiloissa.
Asuntosijoittajan kannalta suoraa yhteyttä ei ole, koska asunto-osakkeen vero lasketaan erikseen asuinkäytön verokannalla. Mutta lisääntynyt tonttitarjonta voi tuoda Bangkokin keskustaan enemmän uusia hankkeita, mikä hyödyttää ostajaa laajemman valikoiman ja kilpailukykyisemmän hinnoittelun myötä.
Miksi tämä on hyvä uutinen pitkäjänteiselle sijoittajalle
Bangkokin veromuutos ei ole järjestelmän romahdus, vaan normalisointi. Kaupunki yksinkertaisesti sovittaa säännöt vastaamaan sitä, miten maata todellisuudessa käytetään. Sijoittajalle, joka valitsee kohteensa todellisen tuoton perusteella eikä spekulatiivisen verosuunnittelun varaan, tämä on positiivinen signaali: markkina muuttuu läpinäkyvämmäksi ja ennustettavammaksi.
Meillä Thaimaan Kiinteistöissä seuraamme näitä sääntelymuutoksia tarkasti, jotta asiakkaamme tietävät aina, mihin sijoittavat. Jos suunnittelet kiinteistöhankintaa Thaimaassa, kannattaa varmistaa juridinen ja verotuksellinen tausta huolella ennen päätöksen tekoa.
Lähde: Nation Thailand